又一物業管理權被終止！？

最近地方法院的一個判決支持了業委會中止該小區物業管理權的協議，相信讓所有聽到消息的小區經理皮都要緊一緊，原來我們這個行業並不是鐵飯碗，做得不好還是有可能血本無歸的！施老師專門找出了地方法院判決的全文，詳細的閱讀了一遍，希望找出教訓跟所有從業的小區經理們分享，希望大家吸取學習，不要重蹈覆轍。

過去網課分享過關於 Pivotal Point、The Grange與 Miami Pacific 的物業管理權中止訴訟案例只有Miami Pacific被成功中止，全昆士蘭四十多年來五千多個物業管理權生意，其實被中止掉的屈指可數。但是每多增加一例都需要引起業界警惕，因為每一個這樣的負面案例都會影響到我們這個行業的整體聲譽。當我聽到這則中止案例時，我第一個想知道的是否涉及華人小區經理，所幸一查不是我的學生，沒有師門不幸，也不是華人。但是整個案例讀下來，值得華人小區經理們記取教訓，畢竟判決書內容以後都可能被其他案子引用。

這個案例是 Sherwood Forest Corporation Pty Ltd v Body Corporate for Centenary Mews [2021] QDC 166，Centenary Mews 是一個位於 Boondall 的小區，2014年1月28日落成一共25戶的聯排別墅，該小區面對著 Bicentennial Road有著長達一百米以上的木圍牆，也有著花圃與樹籬。

該小區自2014年就與 Sherwood Forest Corporation Pty Ltd 簽了物業管理權協議，這家公司的董事是 Benjamin McCarthy，他也是 Centenary Mews 原來開發公司的董事，等於是他自己把所開發項目的物業管理權交給了自己。他自己並不親自去做庭園的維護，他委託了一家叫 On The Ball (OTB) Property Maintenance 的公司來做該小區的維護工作。兩家公司之間並沒有正式的合約協議，但是有個年度維護工作計畫。更神奇的是，Sherwood Forest 公司委託了一家叫做 MacMillan Films Pty Ltd 讓人以為是影視方面的公司來負責監督OTB幫Sherwood Forest公司維護的各個小區。

2016年6月15日業委會的律師給了 Sherwood Forest 公司一份改正行為通知 Remedial Action Notice (RAN) ，要求在21天內 (7月7日前) 改正九項違約。

8月8日 三位業委會的委員決議召開業主大會提案中止 Sherwood Forest 的合約，理由是沒有改正所有的違約項目。9月8日召開的業主大會有六位業主現場出席還有六位業主通訊投票，全體業主無異議的通過中止其物業管理權合約。9月12日業委會律師寫信通知了Sherwood Forest合約中止，Sherwood Forest的律師於9月21日回覆業委會律師合約中止的通知違反了合約。Sherwood Forest的律師把業委會告到法庭，聲稱該改正行為通知無效，Sherwood Forest有改正，業委會不合理的中止了合約，要求業委會賠償 $21萬 (十年的物業管理權合約所剩年限收收入)。

簡單來說雖然業委會給了九項違約的通知，但法庭只接受了其中四項駁回了其他五項。但是就算只有一項違約成立，沒有改正還是有可能會被中止合同的。

業委會到底是在不滿小區經理那些方面呢？我們一項項來參考一下：

1. 花圃與植物沒有足夠的維護
2. 訪客停車場附近的車道上有塗鴉沒被移除
3. 面臨馬路的木圍牆鬆落沒有及時的修理
4. 洩洪池侵蝕了停車場的水泥層，沒有聘請專業人士來評估其安全性
5. 小區內的消防栓沒有定期的檢查

這個小區的照看者協議 Caretaker Agreement上面說小區經理要Maintain the Scheme Property in a First Class Condition consistent with the high quality and standard of the development (在符合該開發項目的高品質與標準下把小區維護至一流的標準)，這樣的寫法相當的常見，開發商/小區經理的律師辯稱說該項目小區的價位只是郊區市場上偏低的售價，所以該開發項目的品質與標準也沒有多高。這種打客戶臉的說法沒被法官給接受，雖然這份協議是律師寫的，但開發商本人也同意了，協議上的用詞自己說了要做到一流的標準，還說自己的開發是高品質與標準，所以無論售價多少，就是要把維護工作做好。

這讓我想起古時候的當鋪，無論收到的東西品質多好，一律寫成破銅爛鐵垃圾，這樣子以後有任何的損壞都不用負責。開發商自己寫合約時寫的品質多好水準多高，簡直是作繭自​縛。關於小區庭園的重要性，之前我就寫過一篇 從「鄰家芳草綠」看小區經理工作 請大家可以回顧一下。

小區經理的律師辯稱並非所有的花圃樹籬都是小區經理的責任，有許多被指出問題的花圃樹籬都是住戶自己的責任。法庭也同意，但是還有有公共區域的花圃樹籬沒做好。給了RAN以後，OTB 物業維護公司做了顯著的工作改善了問題，業委會主席也代表業委會表示了滿意。雖然改正了，但我們要確認小區經理是否有違約？雙方各執一詞各有證據，一方表示小區經理做得不夠好，沒有更常常修剪樹籬，而造成小區不符合高品質高標準的一流環境；另一方表示，園丁做得足夠只是這次修剪與下次修剪期間難免會有雜亂的時候。

這時法庭就參考了OTB物業維護公司的年度維護工作計畫：2014年 OTB每週做半小時的維護工作，每週花15分鐘巡視小區，春夏秋季每兩週割草修剪樹籬，冬季每四週割草修剪樹籬。每個季度做一次半小時的雜草噴灑。2015年 OTB 每週到小區做維護工作1.5小時、春夏秋季每兩週割草修剪樹籬1.5小時、冬季每四週割草修剪樹籬、每兩個月花45 分鐘噴灑除雜草、修剪樹枝植物每兩個月花一小時。2016年修剪樹枝植物每兩個月增加到三小時。法庭認為2016年工作時數的增加代表前兩年工作時數的不足，我是覺得新小區第一年庭園工作量肯定比較少，之後隨著時間工作量增加是正常。

法庭認為小區經理/OTB公司修剪樹籬的次數與表現不足以滿足合約的要求，OTB公司每次到小區時都應該帶著修剪工具，看到需要修剪的地方就應該修剪。但是業委會批評修剪不平整這一點被法院否定了，說樹籬些許的不平整可以接受。

對於雜草與花圃樹皮的缺失、沒有施肥澆水的指控，小區經理呈現了購買除雜草藥劑的收據，表示都有定期噴灑，如果在巡邏撿垃圾時看到雜草也會順手拔掉。合約要求要定期掃地，但他們使用吹風機來把走道、車道、停車場清理，這點沒有異議。足夠的雨水跟慢慢釋放的肥料讓植物看起來沒有缺水跟缺營養，這點也被法庭接受不追究過程只看結果。

覆蓋花圃的樹皮 Mulch 在2015年底就看起來需要更新了，有些地方至少也需要補。在小區經理與業委會主席見面時，小區經理跟主席說重鋪樹皮要等到冬天沒有那麼忙的時候，夏天庭園工作量太大了，主席也同意了。但是主席說不記得有同意，兩人各說各話，卻沒有書面紀錄 - 小區經理的筆記上也沒有紀錄。像這樣的事件都應該會面以後再以電子郵件確認雙方共識。雖然法庭認為小區經理的記憶應該比主席的回憶聽起來真實，但是懷疑雙方的共識是延到秋天而不是冬天，拖延六個月以上還是不合理的。在業委會給出RAN時，花圃的樹皮看起來就影響整個小區的環境。​

常有學生問我換樹皮是不是小區經理的工作？我心情不好時的回答是「我怎麼知道？」有耐心時會說「你要去看你的Caretaker Agreement」

現在施老師小課堂正式回答所有問關於業委會要求小區經理做什麼工作合不合理的問題：

1. 先看小區的Caretaker Agreement是否有白紙黑字的寫該項工作？小區經理一定要熟讀自己的協議，要整篇一起看不要斷章取義。有寫就一定要做不然等著收 RAN。沒寫或寫得模擬兩可，請看下一個問題。
2. 再看這項工作在整個行業是否是一般都做來決定是否合理？當Caretaker Agreement沒寫或寫得籠統，到了法庭就會要判定這項工作是否合理？如果合約沒寫，通常大部分的小區也都不是由小區經理做這工作，那麼小區經理就可以不做。但是如果合約是模糊，而這項工作在其他小區一般都是小區經理工作，那麼業委會的要求也會顯得合理。ABMA Building Management Code這本書我最常翻的就是 Chapter 16 Minor Works的章節，由於合約的缺失，很多工作都是要看是否屬於 Minor Works。如果一個小區經理連隨手可做的小工作都不願做，小區的矛盾一定會越來越大。16.21條說：業界合理的小工作可以被描述為在不受到工作環境健康與安全法規及建築執照要求下，可以被一個工人在30分鐘內不使用專業電動工具、不使用升降台與樓梯、不使用危險化學藥品、不嚴重影響保固、保險、外觀、價值、並受勞工保險保護下完成... 那就是小區經理應該做的。我沒法把ABMA整篇 16章節都細寫，更何況講小區經理工作的也不只這章，建議整本都要詳讀或上課。
3. 最後銘心自問我們是做服務業，這項工作是否是我們的能力範圍？做了是否能夠讓客戶滿意度提升？我們物業管理權行業是服務業，不用說做到以客為尊吧！但是每項工作都在計較法律或合同有規定我要做嗎？別人有在做嗎？那麼業主們看著每年都在漲的物業費，能夠對我們的工作感到滿意嗎？能不對物業管理權生意感到反感嗎？不是說我們要寵壞業主們，但是有時也要讓業主們感到佔了一些便宜，這樣當我們要求Top Up增加年限時才能增加成功率。不然我們事事斤斤計較，業主們也能夠說合約也沒說非給要我們Top Up不可，不是嗎？

Centenary Mews 的合同裡要求定期清理、清掃、清洗、吸塵公共區域，包括走道、人行道、通道、車道、垃圾桶區、訪客停車場。法庭認定沒有證據顯示小區經理沒有足夠的做以上工作，但是停車場的塗鴉確實屬於小區經理責任。小區經理有試著以高壓噴水清理、有用化學藥物洗刷、有用特別移除塗鴉的噴劑，都只能淡化該塗鴉，沒法完全去除。小區經理擔心更強力的方式會破壞水泥表面，就放棄了。最後到了RAN限期修改日之後，小區經理才以機器打磨水泥的方式移除了該塗鴉。

小區經理的律師辯稱不移除該塗鴉並不違反合約，因為小區經理並不能保證小區時時刻刻都是保持地一流水準，有了塗鴉後小區經理也試著淡化了塗鴉，已經盡力了。另外，移除塗鴉應該屬於專業工作，所以不是小區經理的工作。若是照之前我引用的ABMA條件，移除塗鴉是不屬於Minor Works，但是因為被寫到了屬於清潔訪客停車場車道，所以這還是小區經理責任。

法庭認為，無論業委會是否有提出對於著塗鴉的意見，維護訪客停車場車道都是小區經理責任。法庭也駁回小區經理盡了力一說，因為最後在受到RAN壓力下小區經理還是成功移除了塗鴉。表示不是做不到，而是沒有盡力做。

更重要的是，法庭解讀了合同裡對於 Skilled Works的定義，雖然不一定每一份合同都有同樣的定義，但是法庭不認為高壓噴水與打磨機是只有專業人士能夠操作的！沒有證據顯示這不是小區經理通常可以做的事。過去我們認為高壓噴水清洗車道一般不屬於小區經理的工作，因為這屬於特殊機器。但是目前好像複雜化了，所以小區經理要好好的解讀一下自己的Caretaker Agreement關於車道的清潔，我還是會辯稱除非合同有寫，不然定期用高壓噴水清洗全部車道不屬於一般的小工作，因為要花的時間遠遠超過 30分鐘。可是直到有人上法庭挑戰這一點，我們也不會知道法官看法。可是任何在車道上的塗鴉及油漬應該都會是小區經理的責任。

對於合同裡小區經理定期檢查所有設備的要求及業委會指控小區經理從沒有檢查小區內消防栓與自來水總閘的違約，法庭同意沒有證據顯示需要定期檢查自來水總閘。小區經理的律師辯稱也沒有法律要求檢查消防栓而且該工作應該由專業人士來做。

法庭認為法律有沒有要求定期檢查消防栓並不影響小區經理定期檢查設備的責任要求。法官認為至少一年該測試一次消防栓，因為它對保護整個小區建築很重要。法庭沒有接受小區經理的律師提供「檢查消防栓應該由專業人士來做」的證據，律師用了 Building Fire Safety Regulation 2009 的第54(1)條，但是法庭根據該法律內對 Building的定義解釋 Townhouse 小區連排別墅不屬於Building所以該法條不適用。法官說沒有足夠證據顯示檢查消防栓應該由專業人士來做，但就算是這樣，也是小區經理的責任該來安排專業人士定期的消防栓檢查。

業委會指控小區經理沒有向業委會報告木圍牆鬆落與停車場水泥受到洩洪池侵蝕的問題並解決。小區經理律師辯稱以上問題業委會已經知道，無須小區經理報告；業委會律師反駁發現問題不是業委會的責任，即使業委會已經注意到了問題，小區經理仍有責任報告問題。但是法庭不同意，法庭認為向業委會報告的目的是讓業委會注意到可能沒有注意到的問題。既然業委會很清楚的知道了問題，沒必要讓小區經理再度報告。法庭最後認定木圍牆鬆落問題是小區經理的責任，沒有定期維修是違約。但是停車場水泥受到洩洪池侵蝕的問題不是小區經理能解決的，在業委會沒有指示小區經理去找專業工程師來調查此問題的情況下，小區經理沒有違約。

這個判決告訴我們小區經理要定期巡視小區，任何可能會造成危險的問題，只要是我們先發現，我們有責任報告給可能還沒注意到的業委會。業委會發現並告知的問題我們需要去處理，無法處理的我們要詢問業委會指示，是否需要找專業人士來調查報價跟修復。

最後業委會指控小區經理沒有依照合同與業委會合作並遵守所有合理的指示關於小區的行政與管理。但業委會提出的違約都是沒有遵守關於維修工作合理的指示，法庭解讀行政與管理是包括準備預算、參與會議並給建議、維持紀錄跟讀水電錶等合同所列事項。法庭駁回了這項指控。

總結整個案子，因為最後還是有四條違約項目沒有在期限內改正，法庭裁定業委會終止合約的做法有效，也不須給小區經理任何賠償。小區經理會不會上訴我沒聽說，但我想可能性不大，因為畢竟這個物業管理權生意不是買來的，大概也沒有貸款，因為是開發商自管。已經花了不少律師費，為了 $23萬要再花不曉得多少萬律師費，應該不至於那麼傻去上訴。

小區經理的律師在法庭上說業委會不應該丟出一堆違約讓小區經理來研究哪個是有效的哪個是無效的指控，但是法庭同意業委會律師部分無效的違約指控並不會讓整個RAN無效。即使就一條違約沒在期限內改正也會造成合約中止。雖然小區經理有試著改正違約項目，但是沒有改正到可以被接受的程度。

施老師給小區經理們的建議是，詳細閱讀Caretaker Agreement上的工作要求，制定出一個書面計劃工作，要很清楚的寫出合同上的工作內容並監督工人有做到好。收到了的寫出合同上的工作內容並監督工人有做到好。收到了RAN，一定立即去找物業管理權專業的律師，並不計代價地在期限內去改正有效的RAN上面的違約。幾十萬幾百萬如果被終止了，真的是哭都來不及！保持與業主們良好的關係非常重要。我們PRET Australia的2021年Awards Night，Future X Power所贊助的五星小區經理獎提名收到了很多業主住戶們推薦華人小區經理的信函，表示我們還是有很多華人小區經理做的很棒值得嘉獎！大家加油吧！