2021年房地產市場的走勢分析

在澳洲人人都可以自稱是房地產市場的專家，每個人對於市場未來的走向都可以有自己的判斷與意見。但是甚麼樣的專家意見才是可靠值得大家信任的？大家都是聰明人，自己能夠分辨是非。去年上半年媒體報導許多的「專家」預測澳洲失業率會上升至二位數，澳洲房地產市場會大跌，每位「專家」都能講的頭頭是道。但是不曉得去年下半年房地產市場的表現有沒有跌破這些「專家的眼鏡」？不過至少我們已經看到許多銀行首席經濟分析師都調整了對於房地產市場未來的預測。去年11月我的文章「疫情後的地產市場變化與展望」如果沒有讀過的朋友也可以先回顧一下。

四大會計師事務所之一的德勤發表的Deloitte Access Economic Business Outlook 中提到澳洲、紐西蘭、台灣、中國、越南是全世界唯五在2021年初有著非常好的經濟基礎的市場。德勤首席經濟學家Chris Richardson 博士認為澳洲的經濟復甦反彈會很強勁，利息將不會有變化，失業率會逐步改善，製造業也會有所成長，只要航空在今年再度開放就能再吸引觀光客與留學生。

德勤的預測可以說都非常正面，澳洲很快地走出了疫情造成的經濟蕭條，GDP在2021將會正成長 4.4%！雖然2022年的人口總數會比疫情前的預測增長速度放緩約 55萬人，2021年也會有30萬人回到就業市場上，2021會有超過27萬個新工作崗位，2022會再增加14萬個工作。失業率會持續下跌，2023將會跌至低於6%。昆士蘭的經濟成長速度將僅次於維多利亞州，家庭的消費與企業的投資還有政府的建設都會增加。

澳洲連續三十年來的經濟正成長還是在疫情下進入了一個意外短暫的蕭條期，2020真是一個神奇的一年！2020年初看到了2019年末房地產市場的提前復甦跡象，讓2020年三月前的房地產市場火了起來，我們 PRET Australia 澳洲專業地產學院的校長跟我說去年前三個月的學生數量暴增讓她充滿了信心！但疫情封城之下好像是按下了暫停鍵，還有專家預測房價要大跌20%以上！但是我們澳洲的房市不但堅挺的撐過疫情最嚴峻的時期，去年的九月十月簡直可以說是房市火熱！報名我們 PRET Australia 澳洲專業地產學院的洋人學生大幅增加，好多地產公司都在聘僱新人，華人學生裡想做銷售的比例也比去年高。地產公司老闆們都在炫耀佳績，今年的一月許多房屋的開放參觀都是數百人參與，大排長龍。連我去年底簽約買的新家，想要延長貸款審批期限跟交屋日期，賣方都直接拒絕，說愛買不買，有另外兩個買家在排隊，自己都還考慮再等半年賣價估計還能再漲！

消費者跟企業的信心正在恢復，我們疫情的數據與控制很讓大家放心，疫苗施打的計畫進展也可喜。銀行也很積極地希望放款借貸出去，拖欠貸款的比例持續走低，也沒有像一些人所預測的那樣有很多銀行沒收的房產拍賣，儲備銀行的降息至0.1%與三年保證不加息，還有今年三月起到六月前銀行對於放貸條件的放寬，正在為我們升溫的房市加柴添火，2021-2022的澳洲房市蓄勢待發！

ANZ的經濟學家很勇敢的站出來承認錯誤，表示之前預測房價要跌10%太過悲觀，現在任為澳洲主要城市在2021會反而漲價9%！最看好伯斯第二看好布里斯本。

Westpac 銀行也對2022-2023兩年的房地產市場走勢深具信心，預測都是兩位數的成長比例！兩年的成長布里斯本房市將以20%領先全國！

NAB 澳洲國民銀行則認為布里斯本、阿德雷得、荷巴特將並駕齊驅領先全澳，2021與2022的財政年度都會有每年7.4%的房價增長。

而澳洲最大銀行 CBA 聯邦銀行目前尚未表態，但是去年九月份也調整過認為房價會下跌10%的預測，認為只會下跌6%後在今年反彈 3%。

總體來說四大銀行都是一致看好2021年的房地產市場走向！但總有悲觀的人認為三月份 JobKeeper結束才會是需要關注的一個關卡，如果JobKeeper補貼結束後很多人失業、很多公司撐不下去，那才是對房地產市場與澳洲經濟最嚴峻的考驗，澳洲儲備銀行已經彈藥不足，利率已經降無可降，怎麼辦？

澳州儲備銀行RBA 已經說過澳洲不可能進入負利率時代，0.1% 加上三年不漲息已經是RBA在這方面的最後底線了。RBA 目前的首要目標是將7.5%的失業率降低，因為疫情讓失業率一下子從5%上漲到7.5%，這比金融海嘯時期的5.9%還要高出許多。目前的失業率降低趨勢是大家喜聞樂見，但是也不是沒遇到阻礙復甦的問題：全世界的封鎖、歐美面臨的經濟問題、時不時澳洲境內的封鎖不確定性、中澳貿易戰火的蔓延影響諸多產業。

但是RBA還是有個秘密武器尚未充分使用，就是五年與十年的聯邦與州政府國債買入計畫，俗稱的QE (量化寬鬆)，降低國債的利息回報率，讓海外資金不再覺得澳洲國債那麼地吸引投資而降低澳幣的匯率。降低澳洲匯率將會幫助我們的出口行業在全世界更具競爭力，增加收入、增加家庭消費、人工需求與經濟成長。這種類別的QE 量化寬鬆只會影響長期利率，但不會太加速房產泡沫化，因為不影響房貸利率。目前澳洲聯邦政府與各州政府的信用評級都是在 AA到AAA級，比美國的AA+、英國的AA還有日本的A+都要好得多，是全世界少數保持AAA級的國家之一，但我們的國債回報率比大部分高信用評價國家的國債回報率都要高！連信用評價只有在BBB級的義大利，他們的國債回報率都還不如我們，所以全世界的國債買家資金都喜歡買澳洲低風險高回報的國債。維多利亞州上週發行2025年國債，破紀錄的被搶購了 $6.6 Billion！十一家銀行的經濟學家目前全都認為 RBA 在今年四月份原來的 $100 Billion  QE政策會延長，其中過半數認為還會再增加 $100 Billion的國債購買計畫。

枯燥的經濟分析讓我寫的頭痛大家也讀的頭痛，最後我來總結一下我認為2021的房地產市場會往甚麼方向發展：

1. 更多新房的興建
政府對於興建新房的補助是重要的推動力量，政府對於建築業的支持不會中斷，因為需要靠房地產行業帶動就業。

2. 買房類別的趨勢
全城封鎖期間把居民關在小小公寓的夢靨揮之不去，買家都開始在轉向大面積公寓、連排別墅或者獨棟別墅。戶數不多但大面積的公寓會比高樓大廈裡面的小戶型搶手的多，我2019年交屋的在Bulimba 兩房一書房帶後院公寓，最近隔壁鄰居才拿出來市場上賣，第一個開放參觀就有買家出價 $78萬，我才買不到$70萬。我周遭到處都是在找自住房想換房的朋友們，我想大家都意識到了居住環境的重要性。

3. 大家不會集體遷居偏遠鄉村
許多報導都說最新數據顯示偏遠地區房價暴漲，大家都好像要去鄉下避難，反正有網路哪裡都能工作，幹嘛不去海邊或偏遠小鎮？我這次開著房車遊覽昆州各個知名小鎮後，總結還是這樣的遷移趨勢不會長久，大家還是最後會選擇熱鬧的主要城市，靠近CBD。去趟凱恩斯的亞洲超市看看物價，我們都會慶幸我們選擇布里斯本跟黃金海岸居住！

4. 公共建設的井噴期
疫情過後的經濟復甦就是要靠「蓋蓋蓋」，連不同黨派的自由黨總理都能旱見的與工黨的昆州州長握手言和表示全力支持昆州建設，就知道聯邦政府對於復甦經濟的決心。各大主要城市都會看到大型建設項目的啟動，這些花費會從建築產業一直傳遞到每個家庭的錢包中刺激消費，而且錢都不能花到國外渡假，都只能用在國內。

5. 首次購房者的入場
雖然首次購房者的市場比例向來都不高，但是隨著聯邦與州政府的主要購房補助都傾向首次購房者，越來越多的首次購房者會在2021進場。

6. 銀行放貸條件的放寬
過去皇家調查委員會對於銀行放貸的嚴打，讓許多有能力還款的買家都借不到錢。銀行也需要盈利，也需要能放貸出去，而現在0.1%的現金利率也使得銀行放貸的成本前所未有的低！今年三月到六月之間，我認為銀行的放貸條件一定會放寬，好鼓勵個人與企業借款投資，刺激經濟的復甦。金管局APRA也只能逆轉之前的嚴格控管，當借貸變得容易了，房地產市場還能不興旺？

總之，除非變異的病毒讓澳洲淪陷，不然澳洲房地產市場從2021又要開始火爆！想從事房地產行業、投資房地產行業的華人朋友們，千萬把握住機會了！