澳洲昆士蘭房地產法律關於佣金聲明的爭議

身為昆士蘭州房地產仲介證照培訓的華人講師，最近在講課時發現了州政府法律及文件又出現了矛盾的地方，別說我的學生了，連我都搞不清到底政府想要我們怎麼做，我乾脆就寫信給 Office of Fair Trading 州政府公平交易廳反應，結果隔天就接到回電。我想還是把這個矛盾的前因後果寫出來，以視正聽。這次我要討論的就是到底仲介需不需要告訴買家我們賺多少佣金？

整件事的爭議要先從 PAMD 27C 這份表格說起，相信一些做了幾年地產的業界人士一定對這份表格有著複雜的情感。 Property Agent and Motor Dealer Act 2000 這套管轄房地產仲介及汽車銷售的法律在2014年12月1日正式成為過去式，房地產仲介改成被新法律 Property Occupations Act 2014所管轄。當年的自由黨政府可以說是對房仲業做了相當大的改革，我都還記得2014年5月21日州議會通過這新法的晚上十點多，挑燈夜戰的州議員們終於通過提案時，那時曾找我先看過新法草案的州議員發簡訊給我慶祝修法成功！

當時的自由黨政府把很多的繁文縟節刪減，當時的法務部長在應邀向我的學生們講解新法改革時，就很驕傲的說到，他們把上任政府的七份表格 PAMD 20A、21A、22A、23A、24A、25A、26A通通合而為一變成一份只有兩張共四頁的表格 POA Form 6。那時我還以為我聽錯，但法務部長又重複了一遍。而另一個重大改革就是把PAMD 27C給廢了，說從此昆士蘭的仲介像別州一樣，都可以不用再告訴買家我們到底從賣方拿到多少佣金！

原本在全澳洲就只有昆士蘭州需要仲介以PAMD 27C這份表格向買家聲明任何在這筆交易中任何人所能拿到的費用及好處。這包括了佣金、廣告費、介紹費等等，還要聲明說如果仲介介紹了貸款顧問、律師等協助購買過程的專業人士給買家，仲介跟這些人有沒有任何的關係。每套住宅物業銷售的合同都必須伴隨著一份 PAMD27C，沒有就犯法！

在昆士蘭，2014年12月之前，住宅物業的最高佣金為「售價的前$18000收百分之五，其餘的部分收百分之二點五」，仲介只能收這個佣金或比這個佣金少的金額，並將所收佣金要寫到PAMD27C上面去。但是房地產仲介的佣金只是仲介工作的酬勞，另外還有行銷的成本，例如廣告費。

對於認為仲介收了佣金就不該再收廣告費的朋友們，我通常只說一個簡單的例子，您如果今天是個應聘行銷經理工作的求職者，公司老闆告訴您說年薪是澳幣五萬元，您正想要接受這份工作，老闆又補上一句「公司廣告預算全部從你薪水扣」。您做不做？

昆士蘭所謂的「最高佣金」差不多就是2.5% +$450，比起美國的 5%~6%佣金，還有台灣賣方付 4%買方付2%的內政部最高佣金要低廉的多了，再另外花個房價2%左右的廣告預算對於澳洲人是很正常的賣房開銷。賣任何商品行銷預算花個 5%應該都不算過份，但是當這些所有賣房成本都被列上 PAMD27C表格時，問題就來了。

估價師在銀行與貸款保險公司的指示下，PAMD27C表格上所有超出 2.5%的開銷花費都會直接從估價扣掉，也就是說估價師不考慮這個房地產跟其他房地產比較起來的結果，就因為這個房主有花錢正常打廣告所以就讓人家的房產貶值。這難道是說銷售物業是不該打廣告做宣傳？

任何有常識的人都知道甚麼叫市價行情，就是在開放資訊下，買方願買、賣方願賣，大家公平競爭最後所成交的價格。大家都不知道這個物業要賣，仲介只告訴一個買家，然後硬是要買賣雙方成交，這叫「強買強賣」。廣告就是讓這個物業要賣的訊息公開，讓更多有興趣的買家知道，大家彼此競價，最後賣方賣給出最高價的，這就是市價。別的類似的物業能賣到這價格行情，我的物業也應該值這價格，至於我是花 $2還是$20000廣告費，關你估價師甚麼事？我就不信 LV、愛馬仕等名牌他們只有 5%的行銷預算？以成本來評估所有東西的價值的話，最好是大家以後都提著塑膠袋出門就好，別買名牌包了；以後也別買可口可樂了，就喝水加糖。

所以在許多業界人士的呼籲下，這個原本良好是希望讓交易成本透明化用意的表格 PAMD27C，終於在2014年12月1日步入歷史。新的 Property Occupations Act 2014中第 157條「向潛在買家的聲明」(1) (c)就說若是仲介有或將會從介紹個體拿到好處都必須聲明，但 (2) 也註明了 (1) (c) 不包括賣方付給仲介的佣金。所以替代PAMD27C的新 Property Occupation Form 8 不再要求仲介寫自己賺多少佣金，只需要聲明是否有其他人會從這筆交易中獲得好處。

157 Disclosures to prospective buyer
(1) A residential property agent for the sale of residential property must disclose the following to any prospective buyer of the property--
(c) if the agent derives or expects to derive a benefit from a referred entity— (i) for a referred entity who is an individual—the individual’s full name; or (ii) for a referred entity that has a registered business name—the registered business name;
(2) However, subsection (1)(c) does not apply if the benefit is the amount the residential property agent has received, receives, or expects to receive by way of commission from the seller for the sale

​Property Occupations Act 2014 Part 6 Disclosure requirements—licensees, real estate salespersons, property developers and marketeers

自2014年12月1日起，仲介們開始悶聲賺大錢「掂掂吃三碗公」，因為政府不再要求最高佣金收多少，行銷預算也不須公開，一切與其他行業公平化。而原本能偷懶的估價師也不能再直接把行銷預算從房價扣掉就成了估價，而是要實際與其他物業的售價做比較，查明現下的市場行情。雖然說好像消費者因為行銷預算的不公開而保護減弱了，但是我們從來也不知道我們買車買 iPhone時他們花多少錢廣告及付多少佣金不是嗎？澳洲的房價本來就很透明化，上我課程的每個學員都知道怎樣評估市價，其實只有不做功課的人才有可能被坑，有沒有PAMD27C根本沒差。

但是！2015年10月1日版本的 PO Form 8出現了矛盾的地方！

2015年10月份我在教課時，我忽然注意到了Office of Fair Trading推出新版本的 Property Occupations Form 8，要知道只要有新版本出現，就不能再拿舊版本來用，所以我就把所有電腦上的作業都更新成新版本。新版本的 Form 8從10月1日開始生效，還從原本的兩頁變成了四頁。我仔細的把第一頁多出來的說明讀了一遍，再讀了一遍，硬是把我自己給搞糊塗了。

其中 Section 3:2的解說講到，我們必須聲明所有付給金融機構、貸款顧問、財務規劃師、貸款公司、估價師、行銷仲介跟推廣者所有的費用、佣金及報酬。還包括所有這個物業買出後廣告或行銷公司能拿到廣告、行銷費用。

這好像又回歸到了 PAMD27C時代，聽起來又變回要把佣金與行銷費用列出。一下子解放一下子又變回黑暗戒嚴時期的感覺，換工黨執政就立即變回去了嗎？

​而且更神奇的是，最後還出現了一段話：

​If you are a property developer—you must disclose the total commission paid on the sale to your employees and/ or salespersons. You are not required to disclose how the commission is distributed to persons involved in the sale.

這真讓我凌亂了，這份表格到底是誰該填的？到底是仲介填寫，還是開發商填寫了呢？上面這段話說若我們是房地產開發商，我們必須聲明我們所有付出去的佣金，包括給雇員或銷售人員的。這明顯的違反了原本 Property Occupation Act 2014 Section 157 (2) 的意思。不過好像可以理解為只有開發商需要去告知買家他們買的新房有付出了多少的佣金給所有的代銷公司與仲介、銷售團隊甚至是銷售專案經理等。

我只好向十月份的學生們解釋為，因為 Form 8的3:2解說上，提到的是 Marketing Agent行銷仲介，不是Real Estate Agent地產仲介，所以應該是只有賣新房預售房的行銷顧問需要聲明佣金，賣二手房的仲介不需要。

但是到了十一月份，我發現我電腦上 ADL Forms的 PO Form 8又變化了，關於開發商的那一條說明又不見了，可是版本還是一樣是 v2 1 October 2015，這就怪了，有改變居然版本序號一樣？我又去 Office of Fair Trading網站上去看，發現有兩個不同的 v2 1 October 2015版本，那到底是要不要我們申報佣金呢？

我只好直接寫信給Office of Fair Trading請他們解釋，而隔天助理立即轉接來自Office of Fair Trading的電話。說實在的，每個仲介聽到 Office of Fair Trading來電應該心裡都毛毛的，而且我寫信去好像也沒留電話，他們就能直接打電話來，真神通廣大。

Office of Fair Trading的官員很是客氣的向我解說我信中的疑問是對的，它們的所有表格都是與 Real Estate Institute of Queensland (REIQ 昆士蘭地產仲介公會)與 Queensland Law Society (昆士蘭律師公會)所聯合探討設計的，但是他們也發現了他們所設計出來的 v2 新表格事實上是違法的！他們由於已經再十月一日發布了新表格，現在正在試著要再把它給改正回來，但是還沒搞清楚應該是立即推出 v3還是把v2作廢重新弄出新的 v2。

官員告訴我，我對法律的解讀沒有錯，法律也沒有改，Property Occupations Act 2014沒有要求地產仲介聲明從賣方收取的佣金，所以只要是地產仲介佣金我們就不需要申報。甚至，如果我們賣的住宅地產沒有介紹給買家任何第三方的服務，沒有利益往來，Form 8還可以不用填寫給買家。至於廣告費，若是預付的廣告費，無論付多少都不需要申報，只有當廣告費是在物業售出時以售價比例付給第三方廣告行銷公司時才須申報。

這表示一般情況下，二手房的仲介所收的佣金跟廣告費都可以不用寫在 Form 8給買家。至於買樓花預售屋的代銷公司仲介，也不需要聲明總佣金，只有把佣金跟行銷費分開計算百分比，然後在賣出後領取的仲介需要把行銷費列出。但是只要把這兩者都講成是銷售佣金，就不必聲明了！

​希望這樣的解釋，大家對於到底佣金需不需要聲明申報能夠有較清楚的了解！