RTA 昆士蘭租賃管理局連續兩個判罰案例,讓我許多在做物業管理的學生們非常緊張。我們先來看看這兩個案例: 物業管理海盜於2018年3月22日被Townsville Magistrates Court罰款 $8500!Townsville 當地人稱「Property Management Pirates (物業管理海盜)」的 Coral Sea Property Management 因為非法的在租約上要求租客在租約結束時請專業清潔地毯跟窗簾被判罰 $6000,加上$2500 非法進入租客物業,總共被罰 $8500。 RTA表示在租約上面要求專業清潔地毯跟窗簾是嚴重違反法律的行為。 Coronis Realty 於2018年4月10日被 Richlands Magistrates Court 罰款 $10,000!我們家管理的小區的老對手 Coronis 地產這次也倒了大霉,由於在租約上強制要求租客購買地毯清潔服務,並且多次非法進入租客的房子內,其中還包括兩次在只有租客孩子在家的時候非法進入屋內,被重罰澳幣一萬元,還留下了犯罪紀錄。 Stuart Shearer法官還把這種沒給RTA Form 9就進入租客房子的行為跟入室行竊相提並論,並問責這家仲介對應租客抗議時反而給予RTA Form 11 違約通知威脅的作法。 RTA表示,Coronis地產已經被RTA警告過幾次了,有些人不明白的是,違反法律是犯罪行為,除了嚴重的罰款之外,公司與個人還會入罪。 到底物業經理能不能要求租客清潔地毯呢?許多物業經理都會在租約的特別條款中註明要租客退租時清潔地毯。根據 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (the Act),雖然沒有特別提到地毯清潔,在租約特別條款 Special Conditions裡強調要清潔地毯是沒有必要的。因為地毯清潔應該被包含在一般條款中,這是出租物業的一般標準跟條件。 根據 The Act Section 188 (4),租客的責任是 “At the end of the tenancy, the tenant must leave the premises, as far as possible, in the same condition they were in at the start of the tenancy, fair wear and tear excepted”. 盡其所能將物業恢復到租約開始時的相同狀態,除了正常的磨損。 在租約開始時,地毯的狀態應該在 RTA Form 1 Entry Condition Report 入住時的屋況報告裡詳細描述,最好附上照片。如果剛完成地毯清潔,甚至是蒸汽清洗過,可以寫上 Vaccumed and Steam Cleaned。這樣子,租客在退租的時候,就必須清潔地毯至同樣的程度,除了正常的磨損之外。 如果在租約特別條款中寫上租客必須提供收據、或聘僱專業來清潔,這是違反了 Section 171 of the Act (supply of goods and services)。我在課堂上就說過不可以強迫或要求租客購買物業經理或房東所提供或指定的服務及產品。這包括了強制要求租客付費讓經理安排割草、清潔、清洗地毯跟窗簾等等。 我們以後只要把入住時的屋況報告寫清楚,就不需特別強調要清潔地毯。若想寫道特別條款上,注意不要提到Professionally Clean,也不要要求收據證明。因為租客完全有權利可以自行租蒸氣洗地毯的機器,自己來清洗。至於如果自行清洗的過程造成地毯的損壞,那就是另外一回事,直接可以讓租客賠償了! 若是已經寫上這些條款的經理也不要緊張,退租時跟租客把該條款當面劃掉簽字,說我們不要求他非用專業清潔,只要恢復到跟入住屋況報告上一樣的狀態就可以了。上訴案例很多都是因為非法進入物業沒給 RTA Form 9引發的訴訟爭議,沒強迫執行強逼購買服務就不會有問題。 RTA的網站上還舉了個可行的例子:1. 物業管理經理在租約開始時填好 RTA Form 1a,告知租客這個物業的地毯是 Steam Cleaned過的,並附上證明說這地毯式如何被清潔的,例如專業清潔的收據或照片。
2. 租客簽 RTA Form 1a,同意入住時的地毯狀況跟它們是怎麼被清潔的 (用蒸氣洗過的)。在租約結束時,租客填寫退租時的屋況報告 RTA Form 14a,註明地毯也被蒸氣清洗過恢復到入住時候的程度 (除了正常的磨損之外),並附上證明是如何清潔的,例如專業清潔的收據或者是租了機器自己做的清潔。
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作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
August 2022
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