物業管理經理需知以後如何趕走租客！

做物業管理經理的朋友們，到現在也都應該知道今年10月1日我們昆州的住宅租賃法將有很大的改變，經過了幾年的抗爭，工黨政府推出的住宅租賃法改革最終版本有給我們經理們做出一點妥協，施老師在2022年8月1日前必須給大家重要的提醒與通知！

(本次修法的內容可看施老師以前的文章「昆士蘭住宅租賃法即將改變」)

2022年10月1日開始實施的昆州租賃法改變對於物業經理及房東發給租客 RTA Form 12 Notice to Leave 的規定有了很重大的變化 -  RTA Form 12 不再能夠沒有理由 (without ground) 的要求租客搬離！

一般的房東或物業經理想要合理的要求租客搬走，必須有以下其中之一的合法理由：

• 房東要收回房屋自住或讓家人居住
• 房東要收回房屋進行重大的維修或裝修
• 房東要更改房屋的用途，如改做短租等
• 房東要拆除或開發該房屋

這些都必須給予租客兩個月的通知，而且不能在定期租約 Fixed term lease 結束前終止租約。而賣房子的時候，如果要空房交屋 Vacant Possession ，交屋的日期只能訂在定期租約結束以後；如果是持續性租約 Periodic term lease則從給四週通知變成給兩個月通知！請注意，如果假裝以上列理由中止了租約，六個月內又重新出租房屋，被發現欺騙租客，懲罰是50個罰款單位，等於是要繳 $7187.50 (2022年一個罰款單位是 $143.75)！

新法上路以後，除非必要，不然絕對不要跟租客簽持續性租約 Periodic term lease！我很想把這句話講三遍以凸顯它的重要性，但是這樣好像有點灌水字數。持續性租約想要中止將會很困難，因為除了給以上理由之外，我們沒有辦法不給理由中止持續性租約了！

重點來了！2022年8月1日之前如果還有持續性租約租客，請詢問房東是要強迫租客簽定期租約還是趕他們走？然後一定要在8月1日前給這些持續性租約租客 RTA Form 12，這樣子兩個月的通知會在新法上路前剛好滿足要求！只有在10月1日前給足這些租客兩個月的通知才能夠不給理由趕人或逼他們簽定期租約！

在此我必須誇一下我在做小區經理的弟弟，那天他問我「10月1日以後，可不可以在跟租客簽新租約時直接就給他們一張 RTA Form 12？這樣就不會錯過定期租約到期前兩個月的給12號表格最後期限了！」我翻遍相關法律條文，發現這麼做是合法的！RTRA 的法律並沒有禁止這樣的做法！

我們在跟租客簽定期租約時，我們就是寫明了開始與結束的日期。法律規定定期租約到期如果沒有特別去中止，它會自動變成持續性租約，租客只要繼續繳房租就能繼續住下去。想要中止要到期的定期租約，必須至少提前兩個月給租客 RTA Form 12 以 Expiry of Lease的理由中止。提前六或十二個月在簽租約的時候給RTA Form 12並不違法，只是在租約一開始就告知租約到期就結束不會變成持續性租約。

當然，如果雙方願意，在定期租約快到期的時候，可以協商簽定新的定期租約，從原租約到期日後開始生效。我們只要在簽約的時候跟租客解釋他們租約到期還是有機會續約的就好。

施老師也要提醒各位物業經理，如果租約一開始就給了RTA Form 12，到了租約快結束前，也要再提醒租客當初有通知租客租約到期了就中止，看看他們是想重簽新租約還是準時搬走讓我們找新租客。

另外，RTRA法律新的 246A條將保護租客免於房東或物業經理「報復性的不續約」！如果租客曾經有要求維修、給房東一方違約通知、要求返還緊急維修的花費、尋求QCAT或法庭命令及判決、向RTA等部門投訴房東一方等行為，租客可以認為房東或物業經理的不續約是屬於「報復性行為」，而向法庭申請拒絕中止租約。即使我們是租約一開始就給租客 RTA Form 12，出租期間才發生了以上事項，到了我們要結束租約時，租客還是有權指控我們是「報復性的不續約」，不過我們在法庭上也能辯解說租約一開始就給租客 RTA Form 12是我們10月1日以後的一貫做法，沒有針對任何租客，不存在「報復性的不續約」。以後租客如果要求維修、返還緊急維修的花費等行為，我們物業經理與房東一定要表現的很樂意，不給租客質疑我們是否心存報復念頭的機會。

10月1日起想要租約一開始就給租客 RTA Form 12的物業經理朋友，可以在租約上的Special Condition寫上，再附上RTA Form 12一起給租客。

Please refer to the attached RTA Form 12 Notice to Leave prepared for this lease, this is a standard notice to end this fixed term tenancy agreement upon its expiry date. Both parties hereby agree that this fixed term tenancy agreement will not automatically revert to periodic term. Any new lease will need to be negotiated closer to the expiry of the lease subject to applications and approval by landlord. 

雖然新法的改變有對我們物業經理不利的地方，但一起經歷過與施老師聯署寫信的同學們都知道，施老師與你們同在，一起為大家想辦法克服困難！希望同學們多多關注施老師，仔細閱讀施老師建議，不要犯了錯再來問施老師該怎麼辦？說自己不知道法律改變了... 到時施老師很可能也沒辦法幫你們了！預防總是勝於治療！切記！切記！