超過兩百聽眾參與昆士蘭台商會聯手澳洲生活智庫年度公眾稅務教育講座澳洲昆士蘭台灣商會舉辦公眾稅務教育講座已經邁入第十一年,這個年年爆滿的講座已經建立起了口碑,往往廣告才在報紙上刊登出來,一個週末以內在大家口耳相傳之下,到了週一報名就不得不截止。今年五月二十一日的稅務講座即使辦到了比以往更加寬敞的Calamvale Hotel,但兩百多個座位更是早早的就被一搶而空。在眾多沒訂到座位的民眾強烈要求下,及昆士蘭台灣中心董幼文主任特別來電拜託希望能夠再加辦一場服務鄉親。可是六月四日在台灣中心增辦的第二場講座也在廣告後兩天全被訂滿,可見林居正會計師與施伯欣老師的號召力之強,在布里斯本已經是最受歡迎的講師了。 五月二十一日的講座一開始,施伯欣老師就幽默的表示,往年都是要感謝聽眾們的捧場,但今年大家應該要感謝兩位講師的重大犧牲,因為當天是林居正會計師結婚十五周年紀念日跟施伯欣老師夫人的生日,兩人都是冒著「性命威脅」撥空來為大家講課,晚上都需要「大失血」補償夫人們…現場立即響起了掌聲與笑聲。 合作了十一年的兩位講師默契十足,互相補充跟吐槽,引起全場的笑聲不斷。施老師今年的主題是「投資房地產抵稅所面臨的稅改挑戰」,林會計師的主題是「2016-2017 聯邦預算稅改與自我管理退休金」。兩大主題都給全場聽眾帶來了許多新知,無論是中場休息還是會後兩位講師都被聽眾團團圍住問問題,參加聽眾都有很好的收穫。 六月四日在台灣中心的場次還會增加黃旭剛高級估算師對於物業折舊抵稅的內容,今年沒有搶到位子的朋友們只好明年早點搶位子。
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我一直還蠻喜歡拜讀昆士蘭日報與地產報楚天與黃若的大作,若有時間看中文報紙,這兩個專欄是我必讀,尤其是對澳洲時事財經方面的評論。2016聯邦大選將在7月2日由兩黨一決勝負,我也特別追讀了「楚天:房地產綁架選舉」與「黃若:聯邦大選初探:兩黨政策PK」,我有些看法與前輩不謀而合,也有些自己的解讀,今天就來講講我的觀點。 楚天先生說很多人喜歡把澳洲選舉看成又一次的「窮人與富人的戰爭」(Class War),他不完全同意這種說法。但是我想每次澳洲選舉富人支持自由黨、窮人支持工黨的態勢還是很明顯的。就算是「誰是窮人?誰是富人?」很難有個標準界定,但是兩黨自己與支持媒體就有意無意的去煽動又一場的「窮人與富人的戰爭」,尤其是工黨做得最為明顯:「Malcolm and his millionaires」 (總理與他的富豪們) 特別就要把總理塑造成一個不知民間疾苦、只偏向富豪財團的形象。 選舉政治一種常玩的基本手法就是區分選民,形成對立,各自拉攏自己的基本盤,然後爭取中間選民擴大票數差距贏得選戰。台灣就是把選民先分成本土與外省、獨派與統派,形成綠營與藍營,藍綠相爭。澳洲沒辦法玩統獨之戰,雖然也有想把澳洲從英聯邦屬國變成獨立共和國的民意,但是這種意識型態並不強烈,炒熱不起來。澳洲的兩大政黨只好玩 Class War搞搞「窮人與富人的戰爭」,正好工黨的後台主要是工會,聯盟黨的後盾則是企業財團,這種勞方與資方的對立,一點就著,搧風點火下,戰火能蔓延全澳洲。 擅於選舉的工黨特別會利用人們的「仇富心理」來設局攻擊聯盟黨,澳洲向來有 「Tall Poppy Syndrome」(高罌粟花症候群) 的問題,由於移居至澳洲和紐西蘭的移民,普遍相信每一個人不論出身富貴或寒微,都應該受到敬佩和尊重。他們普遍有一種「平等主義」待人態度,這個意識,在澳洲人怎樣地看重集體談判權和工人權益這兩件事上,表露無遺。當任何一個人在澳洲社會上達到某程度上成功的時候,容易惹來社群中不約而同的批評。澳洲人比較喜歡支持處於劣勢的弱者,也就是所謂的「Under Dog」(敗犬、劣勢者),喜歡看到出身平寒草根的人歷盡艱辛然後成功。這一種反勢利的態度,很可能源自澳洲人對英國人階級觀念的反抗,澳洲人普遍不認同「出身決定一切」的理念。 當初 Malcolm Turnbull 取代 Tony Abbott 帶領聯盟黨成為澳洲總理時,工黨上下幾乎是感到絕望,因為譚寶總理並非是聯盟黨裡的極右派,他左傾到接近中間,工黨都還擔心連工黨自己的支持者都會被他拉去。雖然Malcolm Turnbull算是政治人物裡面數一數二的富豪,但是他幼年父母離異,母親帶走大多數家產,他是由單親父親所帶大,靠著成績優異的獎學金一路完成學業,先在銀行做事再成為一位律師。後來1994年靠著合夥創立 OzEmail (曾經澳洲最大的網路服務商),而創造巨大財富,白手起家的故事也算是符合魯蛇翻身從 Under Dog變成Top Dog的澳洲人喜好。 但是工黨內有高人,逐步的扭轉譚寶總理形象,先是說他為了成功逼宮艾伯特前總理取得政權向極右保守派妥協,延續極右派政策,改變了自己種種偏左的立場,讓中間選民對他失望,覺得聯盟黨換湯不換藥,推了另一個人出來還是延續艾伯特前總理的政策。再來開始塑造譚寶總理富貴已久忘了初衷的形象,說他都只是在照顧有錢人跟大財團,專砍醫療跟教育的預算等等。媒體在選用譚寶總理與工黨黨魁Bill Shorten肖頓的照片時,很不約而同的都是讓譚寶總理顯得驕傲得志,工黨黨魁肖頓卻是愁眉苦臉一副憂國憂民的模樣。我只能說肖頓額頭的抬頭紋實在是太適合扮演愁苦人民的角色了! 其實被說成是偏向有錢人與財團的聯盟黨 (自由國家黨),一直也沒有標榜說自己只顧富人利益,不顧民間疾苦。相反的這幾次的聯邦預算,都還向「自己人」- 有錢人開刀,來將預算赤字要回歸盈餘。2014/2015 財政預算就加了個三年的臨時預算虧損修復稅,向年收入在18萬以上的人多徵收2%稅金。這次還對一些可以利用退休金節稅的富人們做出了限制與提稅,來要降低財政負債。但是工黨與支持媒體很不買帳,還有新聞標題說「總理給自己減稅,一般民眾啥也沒有!」其實這只不過是政府想維持承諾,三年後將十八萬以上收入的 2%臨時額外稅給取消,就被說是幫自己減稅。 譚寶總理他在剛就任後在媒體的逼問「會不會取消 Negative Gearing」、「會不會增加 GST」等尖銳問題下也表示,「Nothing is off the table」他覺得甚麼都可以考慮,他不想要因為承諾不改這個不改那個而啥選擇都沒有。他與執政黨總是要去研究如何改善政府的財政負債問題,如何發展澳洲經濟成長。在各方面就顯得處處挨打,沒有作為,默默地想要推出個可行的聯邦預算案,獲得連任施政的機會。 這次工黨黨魁的第一次大殺招就是在今年二月份率先祭出「改革負扣稅與增值稅優惠」的政策。 憂國憂民的比爾‧肖頓黨主席表示工黨計畫要改革稅務優惠,要把錢用到醫療與教育,並帶來住宅市場的居住正義與公平。其實這個時候執政黨也已經有表示出要改革限制負扣稅政策的苗頭了,工黨搶先出擊,讓執政黨不得不暫緩宣佈自己的改革方案。 工黨與媒體開始把利用負扣稅政策的投資者講成罪大惡極,是澳洲房價被推高的罪魁禍首。說得好像只要改革了負扣稅與增值稅減免優惠,澳洲住宅市場就才會有公平與正義,首次購屋者才能夠有機會買得起房子。政府用來補貼投資者的預算就能被拿來補貼醫療與教育。 其實兩黨都是知道澳洲政府欠錢,需要動刀改革,本來都有意想要動一動負扣稅政策,但是工黨政策一掀出台,聯盟黨內部也開始有很多聲音說這時候只能堅決反對負扣稅政策改革,不能隨工黨腳步了。這才變成聯盟黨堅持將不碰負扣稅與增值稅減免優惠。 聯盟黨在五月八日推出聯邦預算時,為了表示也是有要替民眾減輕負擔,把中收入納稅人的 32.5%啟征點從$80,000提高到$87,000,意思意思的幫中等收入的選民減稅了約$300。然後這次聯邦預算最大的贏家就是中小企業,種種的利好政策顯示著政府希望幫助中小企業發展企業的決心,例如逐步調降公司稅讓澳洲從中小企業開始到全部的企業都能更有競爭力,還有讓購買 $20000以下生財設備可以直接抵稅等等。主張只有澳洲的中小企業賺錢了才會帶動澳洲經濟發展,聘雇更多員工,改善澳洲財政。 工黨則表示要把自由黨想取消的$180,000以上收入者的2%臨時稅固定下來,繼續劫富濟貧。正巧,一個在ABC電視上參加聯邦預算問答的民眾問了聯邦小生意部長一個問題,正中工黨的心思: Duncan Storrar,一位據稱是澳洲最低法定薪資的勞工、一位納稅者與父親的民眾,在電視上面是這樣說的「如果你提高我的免稅額,那會改變我的生活。那代表著我能夠去跟我的小女兒們說『爸爸這個周末還有剩下錢,我們可以去看電影』有錢人的甚至不會注意到它們的免稅額提高。為什麼我沒得到?為什麼他們得到了?」 Kelly O'Dwyer 聯邦小生意部長回他預算都是關於平衡,現在的重點是我們要先把「派」給做大了,大家才有得分。她還提到了這次政府的稅改可以讓一些小生意業主,例如有個咖啡廳的老闆就跟她說他們的的年營收剛剛超過兩百萬,這次的稅改可以讓他們能夠投資一台 $6000的烤麵包機,讓他們在顛峰時段能夠服務更多的客人,賺更多的錢請更多的員工! 結果這段對答播出後引起了很大的迴響,Duncan Storrar被媒體塑造成新的「國家英雄」,因為他符合了澳洲人偏向的 Underdog,他說出了廣大民眾的心聲! 而廣大網友也開始尋找那台傳說中部長的「$6000烤麵包機」: 還有一位網友 (一位工會成員) 在 Go Fund Me網站上開始為 Duncan Storrar 募款,說Duncan看起來像個好人,希望大家為他募款買一台 $6000的烤麵包機!這個舉動受到了近萬人的轉發,在11天之內,有2380人響應,超額達成募款目標,總共募到 $60,051!這下子 Duncan Storrar先生從一個低薪納稅人變成一個可以享受到聯盟黨政府 $87000稅率門檻提高好處的納稅人了! 工黨黨主席肖頓也利用機會發言,例如他在五月十日接受 ABC電台採訪時,Duncan的名字就一再被提到,他也特別強調: We understand, unlike Mr Turnbull that a lot of Australians are doing it hard, that's why we won't go down the inappropriate path of providing a millionaire who's earning, a million dollars a year in fact, a $17,000 tax cut, whilst people like Duncan get nothing in their tax and face harsh cuts. 我們 (工黨) 明白,不像譚寶總理一樣,很多澳洲人很辛苦。所以我們才不會走那條不正確的道路,讓一個百萬富豪,一年賺一百萬元,還能夠享受 $17000的減稅,而像 Duncan一樣的人們,卻在稅務上沒有得到甚麼,還要看到預算嚴峻的刪減。 這個事件,完全體現證明了我的論點,工黨的選舉手段就是要挑起「窮人與富人的戰爭」,他又把十八萬以上收入納稅人的臨時額外 2%稅金的結束說成是聯盟黨對富人的減稅,把高收入納稅人這三年額外繳交替政府還債的稅金當作是理所當然,還把 $1,000,000高出 $180,000部分的 2%,$16400,說成是 $17,000的減稅 - 來影射譚寶總理與他的百萬富豪朋友們。 而這個事件在 Duncan Storrar的親生兒子站出來接受 The Australian訪問時出現了劇情的大逆轉,他的兒子呼籲大眾不要捐錢給他的父親,說他的母親與父親在他四歲時就離異,九歲時母親因乳癌過世,他就與外祖父母同住。十七歲時他搬去與父親同住,結果成了他墮落的開始, Duncan Storrar有吸毒,讓他兒子也跟著染上毒癮。他兒子好不容易擺脫他父親與毒癮,找了份學徒的工作,重新開始生活。他說他父親不值得社會捐款,他自己也不需要因為他有工作,他說想捐款可以考慮慈善機構,例如 Cancer Council!
媒體也調查出, Duncan Storrar 實際上每兩週領著政府的福利補助,沒有需要納稅。後來更是查到他一系列的犯罪紀錄,過去二十五年來曾經入獄三次,威脅謀殺、侵犯、違反法庭對他前妻們的保護令等等。Duncan Storrar一下子從國家英雄變成了個大惡人!目前為止,兩邊媒體還是不斷交戰,發現捧錯國家英雄的左派媒體開始指責右派媒體霸凌無辜的公民,說Duncan Storrar只是問了政府一個問題,就被人把隱私都挖掘出來,現在還要關注他是否會承受不了壓力而自殺... 這整個故事無論是怎樣被政黨、媒體所操控編排演出的,讓我看到了這兩個父子的不同:一個無論他有沒有做錯甚麼,但沒有納稅領著社會福利的父親,受到了左派媒體與工黨的誤導,以為說聯盟黨只為富人減稅提高了富人的「免稅額度」,就跑去在全國電視上質問政府的部長「自己的好處在哪裡?」;一個擺脫了不盡職父親與毒癮的二十歲年輕人,拒絕了社會福利與公眾捐款,接受了學徒工作安排,自食其力要養活自己。我也祝福這位年輕人能夠像同是父母離異的譚寶總理一樣,力爭上游,有出人頭地的一天。 窮人與富人真正的差距不在於收入、不在於有沒有房子,在於對於生活積極的態度。為富並不代表不仁,可憐之人也或許有其可恨之處。我贊成左派對於保障真正貧苦民眾的社會福利與保障,讓他們有醫療與教育的基本權利,讓他們有就業跟改變自己未來的機會;但是我更認同聯盟黨對於管理澳洲國家財政的方法,要發展中小企業與經濟,把餅做大,才能人人有餅吃。我們的政府不能再繼續舉債浪費納稅人的錢,艱苦的時期不能光要對富人開刀,聽窮人叫苦伸手要福利。授人以魚不如授人以漁,我們的礦業榮光已經不在,房地產業也在放緩,只有讓中小企業發展起來,經濟才會好,就業才會增加!我們不能靠政府發錢給窮人來解決貧富差距,只有經濟好了大家都有錢賺,才能讓更多人脫貧致富。 說到投資房地產絕對不是閉著眼睛隨便買就行,尤其是如今市場上的公寓項目如雨後春筍般冒出,每個項目的銷售人員都是老王賣瓜自賣自誇,而每個項目也都各有「賣點」。到底要怎麼挑選好的投資公寓,我就來分享一下我的觀點讓大家參考參考:買的時候就要考慮租的時候要租給誰跟賣的時候要賣給誰? 考慮租的時候會有誰來租,有助於確保較高的租金回報與較低的空租率;考慮賣的時候會有誰來買,讓投資者知道想脫手的時候能脫手,而且還會有較高的增值潛力。既然要考慮到誰來租?誰來買?我們對於人口與家庭結構趨勢就必須要有所了解。 誰在租房?根據2015年的Domain數據報告顯示,大約有三分之一的澳洲人是在租房住。 43%的北領地 Northern Territory 18歲以上居民是租房住。 36%的昆士蘭 Queensland 18歲以上居民是租房住。 33%的新南斯威爾州 New South Wales 18歲以上居民是租房住。 33%的首都區 ACT 18歲以上居民是租房住。 28%的維多利亞州 Victoria 18歲以上居民是租房住。 27%的西澳 Western Australia 18歲以上居民是租房住。 27%的南澳 South Australia 18歲以上居民是租房住。 20%的塔斯馬尼亞 Tasmania 18歲以上居民是租房住。 這份報告還提到47%的租客住在現在的物業裡不到兩年,只有27%的租客在現在的物業裡住了五年以上。 這告訴我們將近一半的租客是會在兩年內搬家的,流動性大,若您的出租物業不夠理想他們說搬就搬。只有27%的租客會長期租在同一個物業不太想搬家。請問您是希望您的租客常搬家還是很穩定即使漲租金也留下呢? 我特別花了將近兩小時的時間去澳洲國家統計局 ABS查找資料,好不容易做出以下兩個圖表給大家比較參考: 根據 ABS 預測與左上方的圖表,到了2026年,會有超過四分之一 (26%)的家庭是一個人獨居,然後還有 28%的家庭是夫妻兩人沒有小孩。這等於是有超過一半(54%)的家庭只有 1至 2個人!這代表著甚麼?是不是我們十年後需要大量的一房一衛公寓呢? 在您們大家拿出支票簿衝往各個公寓售樓處之前,請注意右上方的圖表。以人口數量來說,獨居人口只佔總人口的 10%,小倆口只佔人口的 23%。所以一房的需求並沒有想像中的龐大數量,而且這個數據並沒有跟現在的比例有太大的差距。在2001年時,獨居家庭佔了23%,2015年時佔了24%,而到了10年後也不過會成長到26%而已,不需要現在一窩蜂地衝去買一房一衛的公寓! 但是這相對的也告訴我們,未來小戶型物業將會是市場需求的主流。ABS數據顯示,2011年的平均家庭人數是 2.6人,預計到了 2021年會降到 2.51人。等於平均每個家庭只會有夫妻加半個小孩...不管到底這家是有一個小孩還是那家沒有小孩,兩個臥房就夠住了吧?三個臥房綽綽有餘了吧?四個臥房還會是市場主流嗎? 根據 Matusik Property Insights在2015年4月的報告指出,在偏遠城鎮的一人或兩人獨居跟夫妻同居家庭比例還是要比主要城市來得高,而在我們各大主要城市裡百分之九十的獨居者也不住在近城區,百分之八十的夫妻無小孩也不是住近城區。這表示雖然會有獨居者跟小倆口會去住在一房的市區公寓裡,但是有更多這樣的人口要嘛住不起要嘛不想住市區。 一個單身獨居的人可以租哪裡?租到布里斯本市中心的一房公寓中位租金是 $405一週,這同樣價錢或更低在近城區以外可以租到三房排屋了,除了一間房可以睡覺還能有一間書房,再加一間當客房、健身房、儲藏室都行。 那麼近城區一房還有沒有人租?當然還是會有高薪白領會想要不與別人共用起居空間而去負擔四五百塊一週的房租。因為許多的租房者是年輕一代,對於理想居住環境與上一代開始有所改變,可以犧牲空間換時間,不需要住太大的房子,但要交通便利離工作離娛樂休閒都近便。可是以數量來說這不會是主流,開發商不需要大量的興建一房公寓。 而真的想住市中心或近城區的單身獨居朋友,會不會去考慮合租兩房的公寓呢?RTA顯示2016年第一個季度的兩房市中心公寓中位租金是 $550一週,若是兩個人合租,分攤下來是不是剩下每個人 $275?若想租給這樣的租客,兩房兩衛的戶型就非常重要了。 我們做出租房的投資者就好像是做生意的一樣,總是要知道我們的顧客想要甚麼我們提供甚麼,不能人家想要一房兩房的,我們硬是要人家租四房五房的,還要教他去分租出去給別人,這樣做生意就變成多層次傳銷了。 誰在買房?若問起哪個年齡層的人們最會影響我們的房地產市場,專家們一定異口同聲告訴我們是「Baby Boomers」- 戰後嬰兒潮時期出生的人們。說到 Baby Boomers,澳洲人指的是1946 - 1961出生的澳洲人,當年第二次世界大戰後回到家園的戰士們,結婚的結婚,生孩子的生孩子,因為被世界大戰耽誤了快六年,所以搞到後來這段時間生的孩子特別多,據統計有約 530萬年齡在55歲至68歲的澳洲人面臨邁入退休生活的開始。有人統計說 Baby Boomers佔了澳洲就業人口的 43%,而這麼多人都將在接下來十五年內全部退休!我們的納稅人口將會銳減,反之這些辛苦大半輩子的退休老人還會對整個社會福利與醫療制度帶來沉重的壓力。隨著人均壽命的延長,這一代人也將會是第一批大多活過八十多歲的一代,政府也不得不強制提高企業對於員工退休金的貢獻,不然這都將會成為政府的財政負擔。 大家可以去看看我之前寫的關於退休的文章,目前我們只有 10%的澳洲人有超過 $10萬澳幣在他們的退休金帳戶裡!這表示未來會有上千萬的澳洲老人過著很艱苦貧困的退休生活!去年 Association of Superannuation Funds of Australia 澳洲退休基金協會報告指出,以現在平均的退休金帳戶餘額,再加上目前 35歲至44歲年齡層的平均工資計算所得的強制性退休金貢獻額度,等到這些人到了 60歲可以拿出退休金的時候,男的會只有 $183,000;女的會只有 $93,000!最近ASFA Retirement Standard報告也指出大多數的退休人士會在退休後八年內把所有存款跟退休金花光光,可是錢都花完了壽命還沒完。 所幸我們大部分的 Baby Boomers們,當年都有買房地產自住,住在好地點的大房子裡,這一生不靠別的,光靠經歷了三四個房地產循環週期,房地產就為他們帶來了可觀的增值與淨資產。他們就能靠售出房產所得資金退休了。這也讓澳洲的Baby Boomers成為房地產市場未來十五年最尊貴的一批客戶。 二手房的房源哪裡找?這些老人家孩子們都已經自立門戶自己也不需要那麼大的房子了,自然會考慮「大房換小房」 Downsize,把多餘的錢用來過退休生活。買房的買家哪裡找?這群老人家身體倍兒棒,不想去住偏遠郊區的退休村,還是想買些不須樓梯爬上爬下的單層住房,過著獨立而且自由的生活,隨時可以出國旅遊搭個郵輪甚麼的。房仲業要興旺要靠更多物業轉手流通,有更多人買房更多人賣房,這群大爺大娘不供起來我們房地產仲介靠誰吃飯? 年輕一代要「租房投資房」,年長一代「大房換小房」我們現在的房地產市場趨勢是甚麼? 我們會看到年輕一代想要住在好區近城區近工作但是買不起只能租,又不願意一輩子付租金光替別人養房子,所以他們會去投資較偏遠他們買得起的投資房合法節稅,當個 Rentvestor (租房投資客) 。我們想要投資物業出租自然要考慮到年輕一代的需求與喜好。 我們會看到戰後嬰兒潮的年長一代還是想住在他們生活習慣了的好區,而不是像上一代人一樣去找個海邊小鎮 Sea Change、世外桃源 Tree Change,但是為了維持退休生活品質不得不賣掉大房買小戶型的房子、連體別墅或是公寓。我們投資物業想轉賣自然也要考慮到這批老爺夫人們的需求與喜好。 我這篇文章既然是說要講講如何挑選好的投資公寓,我就依照以上人口結構變化分析列出一個好的投資公寓的條件: Location Location Location vs Position現在的一些退休村的地點並不像吸引上一代一樣的吸引 Baby Boomers,他們不想要隱居過著與世無爭的生活,他們講究生活品質,沒事可以出門逛街散步,約老朋友吃飯喝咖啡甚麼的,大家相約一下,把房門一鎖拖著旅行箱就結伴搭著郵輪去繞個十天半個月的再回來。在近城區好區轉賣公寓給老先生老太太退休住會是個不錯的投資! 年輕的租客們則是要選擇靠近工作不會在通勤上浪費太多時間的地段,附近生活機能要好,吃飯、購物、休閒、娛樂要能輕鬆掌握。現在講究的是要 Live Work and Play都在附近!租客同樣的對地點要求非常的高,好的地段不愁租,不好的地段光愁人。 而我就沒見過地段不好的公寓,開發商會跑去鳥不生蛋的荒郊野外去蓋公寓樓嗎?先不說政府不會批,開發商也不腦殘。哪個公寓不是蓋在人口較密集交通生活機能便利的黃金地段?所以對於挑選好投資公寓時的Location來說都不是問題。 可是 Position要比Location更重要,這個區好並不是整體都好,這個公寓樓確切在哪個地點上更加要緊。這個樓的市場定位是要租給誰、賣給誰的,附近就要有這些人會想要去的地方跟用的設施。 挑選好投資公寓的基本要素我的建議是這個公寓項目是越小越好,最好是70-80套以內,地點要好但最好不要在主要馬路上,然後坐落於轉角地不要左右都是大樓。主要的景觀應該不會輕易地被其他樓給擋住,這個區要越難開發公寓越好,畢竟物以稀為貴。我的一位澳洲老同學是個地產專家,他就跟我說他只會在布里斯本的三個區買公寓,St Lucia、New Farm跟Bulimba,前面的一區是因為近UQ,後面兩區是因為公寓開發案非常非常難通過。 公寓樓不要高,三到八層的中低密度公寓會更好,戶型要有多種變化可挑選,這樣子要賣的時候,不會有一大堆跟你有同樣戶型的公寓同時要賣。如果轉賣時買家看到一大堆同戶型的公寓要賣,買家就算不去想為啥大家都在拋售,也會狠狠地殺價因為你不賣我我找別家。 好的公寓樓不需要太過誇張的公共區域與設施,只要有些方便住戶休閒聚聚的區域跟不錯的大廳,通常設施越好物業費越高會影響轉售,但是設施好更吸引租客,近期看到許多未來將落成的大型公寓項目設施都媲美五星級渡假酒店,搞得我都想去租了。電梯比例要夠,上下班顛峰時段若要人站在那邊等半天,誰都會抓狂。健身房是最沒用的公共設施,真正喜歡健身的住戶通常還是會去辦健身俱樂部的會員,搞個健身房只是增加物業費開支罷了。 最重要的是要能吸引自住買家,我的經驗告訴我,一個會有好的增值的公寓項目應該要70%自住30%出租,自住者買下後就長住了不會輕易賣出,造成這區自住房緊缺。大多數的公寓項目都是倒過來的,70%是投資 30%是自住,這樣的項目若租客還來來去去住不長久,自住買家也不會有太大興趣。再加上我前面的分析,我要說的是,如果你不覺得一對60歲的老夫婦會想住在這間公寓裡,就別投資了! 挑選好投資公寓的基本設計最好是兩臥房兩衛浴,然後兩間臥房最好隔遠一點不會吵到對方,這樣的設計可以方便兩個租客合租也不用搶廁所。要至少有一個停車位,即使買一房的公寓也一定要有車位,沒車位不會難租但會難賣。開放式的廚房最好還有點景觀,獨立的洗衣間及儲放床單被子的櫃子。兩個臥室都最好有更衣室或是大的入牆衣櫃,每個臥室都要能放下一張書桌。客廳不用很大但是陽台要能夠坐得下六個人,這樣子偶爾朋友們要來聚會還有地方坐。天花板要挑高顯得空間大,落地窗可以把小公寓看起來也更寬敞。 廚房與衛浴要有足夠的光線,石材的檯面,高級的廚具。若有中央空調需要是分離式的空調,不要是樓頂冷水塔式的中央空調,重點就是空調是租客自己繳納用電費不是另外計算冷氣費。最好所有房間都有吊扇,如果連陽台都有更好。臥室用地毯,其他地方都是磁磚或木板,地面方便輪椅進出無障礙,衛浴能裝扶手更好。大樓進出有鎖卡與保全系統,允許自住者養寵物。另外最重要的是要有高速網路,手機訊號要強。 室內面積要夠大,現在開發商因為地價與建築成本的關係,每平方米的價格是越來越高,為了總價能被人接受,面積是越來越小。一房公寓室內面積若低於50平方米,真不曉得有多少自住者會想去買?兩房公寓最好應該至少80平方米的面積以上,也不要有長長無法利用的走道。 再想想誰會租你的投資公寓?誰會買你的投資公寓?很大的一部分自住者是不會買預售公寓的,他們會等到樓花蓋起來,他們要能親身走進去看到最後成品,摸到廚房檯面與拉開每個櫃子,比劃著自家沙發放不放得進去客廳,看看左鄰右舍都住些甚麼樣的鄰居,才願意花錢買下。而開發商應該是要給予樓花投資者比蓋完之後的價格更優惠的開盤預售價,才能夠與投資者雙贏,若是投資者投資樓花轉賣自住買家賺到了錢,自然會再投資這個開發商的下個項目幫助開發商達成銀行要求的預售。
可惜的是近年來許多開發商大手筆的蓋了一堆本地人根本不能接受的價格的物業,主力也都是去海外或其他城市做推廣與銷售,海外買家也大手筆,幾間幾間甚至是幾十間幾十間的購買,把海外那種炒樓花的勁頭拿來拼命買。如今連澳洲各大銀行都怕了,縮緊海外買家貸款,為的就是降低本身風險。對於那些整棟樓大部分都賣給海外買家的項目我是敬而遠之,因為它回答不了我的問題「請問未來要賣給誰?」 所以總之兩句話,買投資物業前想清楚「這個投資物業以後能租給誰?」「這個投資物業以後能賣給誰?」就對了! 昨晚與澳洲華人小區物業管理聯盟的常務理事們聚餐,其中一位物管經理提到他剛剛買下 Newstead 七百多套公寓的三棟大樓管理權,剛剛完工下個月要交屋。另外一位物管經理聽到時臉都黑了,因為她的大樓就在隔壁區,這下子可難租了! 我相信只要開車去 South Brisbane/West End,Newstead/Fortitute Valley還有Brisbane CBD繞一下,看到正在興建的建築工地,每個人都應該會有相同的擔憂,那就是我們的公寓是不是蓋太多了?我們的市場是不是供過於求了?房價是否會像很多媒體預測的一樣將會垮台? 根據今年年初 Matusik Property Insights的報告指出,去年一年全澳洲有 212,000套新房開始動工,創造新紀錄。目前有 34,000的房屋被批准興建但還沒動工,可怕的是有 88,000套被批准尚未興建的公寓或排屋等著進入市場! 著名澳洲房地產評論家 Michael Yardney 在 2016年3月份的報告則指出目前布里斯本近城區有18個項目已經完全售出正在興建中,共計2600套公寓。還有 9170套公寓分布在50個正在銷售的項目中,這些雖然還沒賣完但也已經開始動工。然後還有 33個新上市銷售的開發案是還沒開始動工的,在加上正在申請開發許可中的建案,大約還有21,000套公寓有可能會投入市場。 Place Project 也發佈了它們的2015年度特別報告,說2015年布里斯本市區有86個項目銷售,比起2014年的84個項目與2010年的43個項目都有增長。2015年估計賣出了5366個公寓,比2014年成長30%,比2010年成長四倍!2014年推出了34個新項目共5295套公寓;2015年則是除了繼續消化未賣完的項目之外又推出了26個新項目4394套新公寓。而值得注意的是開發商推出的一房比例從2010的52%降到了去年的39%;兩房公寓則是從39%增加到56%;三房則從7%降到了3%,表示兩房公寓越來越受到市場青睞。對於覺得到處都是大吊車的朋友們,Place Project還替我們算了算布里斯本共有68座大吊車在蓋新項目。 而 Jones Lang LaSalle 今年2月份的布里斯本公寓市場報告指出,2016-2020之間目前正在蓋的有15,937套,正在賣的還有5,108套,政府批准的還有12,684套,提出申請的還有6,636套,計畫中的還有 2,711套。總計會有21,045套至43,076套公寓的供應量。以平均一年賣出5000套的銷售數度,等於接下來四年我們有八年的供應量等待消化。我最近就常在課堂上講,大部分的開發商都趕著在這波布里斯本地產循環期高峰前要把項目集中在這一兩年內推出。好在是被批准開發的項目也不一定會達到銀行預售需求也不一定會動工,所有預計的供應量也就差不多在30,000套左右。 另外值得警惕的是,近城北區與近城南區分別包辦了43%與31%的供應量,等於是差不多這一南一北約有全部供應量的74%!而最火爆的地區包括了Newstead跟Fortitude Valley (近城北區) South Brisbane跟 West End (近城南區)! 我開玩笑說我若是 Brisbane State High的校長我應該已經翻桌了,政府批了那麼多新建案在學區裡,誰要給Brisbane State High經費也把教室蓋成電梯大樓?不然要怎樣容納學區內的學生? South Brisbane在蓋的就有2400套公寓,還有1740套在銷售中。目前正在興建的大項目有 Metro Property Group的 Casino Towers 378套公寓,Abcor Property Holdings 的 Spice 275套公寓,中國開發商蓋的 Brisbane 1 也有608套公寓,加上其他大大小小項目,之前有一段時間是每周推出一個新樓盤,真是嚇死寶寶了! 我在教課的時候都有教學生怎樣查每個郵遞區號的空租率,例如悉尼CBD今年三月的空租率大約在2.3%有247套空租。我們若是看看布里斯本市中心 (郵遞區號 4000) 空租率已經是4.4%,要高於正常空租率 (3.2%)不少,共有298套空租。South Brisbane與West End (郵遞區號 4101) 空租率則是高達4.6% 有301套空房;Newstead與Fortitude Valley ( (郵遞區號 4006) 空租率目前也有4.2%跟270套空房,等到接下來兩個月 Metro Property Group在Newstead的項目交屋,七百多套公寓就只算一半是投資好了,空租率可能會飆到9%!難怪我學生聽了臉都黑了,現在已經有空房空租一個多月找不到租客,不曉得租金還要降多少還要等多久? 隨著我的學生們不斷買下昆士蘭東南部的大樓與小區管理權,我四處得到的消息是,很多近城區的大樓都要給4到6週的免租期,甚至要送電視或送iPad才能夠出租出去,租金也正在下跌中,每周降租金 $20至 $50不等。 但是由於布里斯本的租金回報還是高於悉尼跟墨爾本,價格方面還是遠低於其他澳洲主要城市排名在第六,投資者對於布里斯本公寓的需求還是會持續一兩年。隨著大量新公寓在今年跟明年投入市場,租金成長會不斷下滑,而這期間的供過於求也會限制住布里斯本公寓房價的上漲,尤其是那些沒有特點大量生產專賣投資者的項目,將會看到它們難租又難賣! 難道我們就即將看到房地產的泡沫被戳爆?目前在我廣讀各家報告分析後似乎看到的都是供過於求的結論,但是大家要知道,我們人口的增長,無論是自然生產、州際移民還是海外移民,都是一個個源源不絕的在增加進來,我之前的文章「布里斯本的未來」就有提到,澳洲是每1分31秒就增加一個人口。但是蓋房子可不是一間間蓋好的,尤其是公寓大樓,一蓋就要18個月左右,一完工就是幾百套一起完成。澳洲歷史上,房地產永遠是一陣子的供不應求,一陣子的供過於求,因為沒辦法有人要就立刻蓋給你,才會形成地產市場有高有低的循環。
接下來十年裡,布里斯本將會增加530,000的人口,也表示布里斯本接下來十年理會需要新增約200,000套的新住房。就算布里斯本市中心有30,000套公寓要陸續在接下來4年完工,以一年平均兩萬套的需求量來說,也不過是兩年就能消化掉,只不過就是要有更多人從郊區選擇搬到市區就是了。 而我敢肯定,到了2018年以後,新項目推出得速度與數量都會大大的降低,我們會看到整個房地產業像是開發商踩了煞車一樣,看不到甚麼新項目的推出,甚至有很多申請下來的DA都會被開發商所放棄掉,不蓋了!然後人口持續增長,將過剩的公寓不斷的吸收消化,又漸漸的供不應求,租金回報上漲,開始新一輪的地產循環。 等到下一輪的地產循環又開始加溫快到高峰期時,媒體又會再度熱議是否蓋太多,然後一堆人長嘆房價怎麼高不可攀,為什麼在2016、2017年之前不早早的買房,當初價格那麼便宜! 我在今年年初的文章「2016 澳洲布里斯本房地 產市場展望」就提到了,我們不會看到布里斯本的房價像前兩年悉尼跟墨爾本一樣大漲特漲,但是慢慢漲會看到布里斯本的房價一直持續到2017年下半年甚至是2018年上半年才到這一波的頂峰。 房地產投資還是要做功課的,布里斯本本身不是一個單一市場,它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業,要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。我每幾個月都會為我的畢業學生們加開「房地產投資班」交流探討如何投資房地產,讓他們更好的服務投資客戶。 我覺得現在的投資客是不能再像海外買家與來自悉尼墨爾本的買家一樣盲目的投資了,現在項目與公寓的供應量那麼多,只有選出租客會想租,自住者會想買的物業才有機會賺錢,我下次就來寫篇新文章教大家怎樣挑選好的投資公寓好了,敬請期待! 今年3月19日的地方政府大選,大多數人的焦點都放在了布里斯本,但也有一群有遠見的華人全力的為洛根市的市長及市議員選舉輔選,有錢出錢,有力出力,因為這些人看到了洛根市未來的前景與發展的潛力。而眾多華人所力挺的前洛根市市議員及前經貿行政發展主席路克‧史密斯 Luke Smith果然不負眾望以47.46%比31.33%的壓倒性勝利擊敗第二名的對手前工黨國會議員 Brett Raguse,以47歲壯年之齡當上了全昆士蘭最年輕也是洛根市史上最年輕的市長。洛根市是一個非常年輕的城市,百分之五十的居民年紀在30歲以下,在一位年壯力強的市長的帶領下,我們有望看到更多的活力與發展。 承蒙洛根市蘑菇大王 Simon Tang 賢伉儷邀約,我一同與多位在洛根市有投資及有事業的地產學院學生及華人企業家在選後與路克‧史密斯市長及已經三屆沒有競選對手自動連任的市議員Cherie Dalley 共同慶祝他們的勝選。我許多的學生都知道今年大選前,我除了在布里斯本全力為闊克市長團隊輔選之外,也曾為路克‧史密斯及多位洛根市市議員候選人主持了一場非常成功的募款餐會,還親自擔任當晚的拍賣師。許多華人在選舉當天也是主動的當了整天的志工幫助路克‧史密斯市長。史密斯市長也是感念在心,對華人的慷慨與友誼表示永不會忘記。 我從小在洛根市的 Browns Plains長大,第一份工作也是在洛根市我父親的磁磚公司打工。自己創業後辦公室也是租在洛根市的Underwood,而最近更是要將教室遷移到剛買下位於 Logan Central購物中心對面的商業物業。這都表示我對於洛根市除了有極深的淵源之外,也非常看好它的未來,「洛根、洛根、落葉扎根」這個城市真的值得華人朋友們的投資與進駐。 洛根市有316,000人口,是全澳洲人口第五多的地方政府,根據從小生長於洛根市的史密斯市長回憶過去這四十多年來,它也從一個甚少外來移民的城鎮發展成一個有 215種不同文化背景居民的多元文化城市。自2004年到2014年人口成長了55,949人,預計到了2026年人口會成長到 419,087人,到了2036年則是會共增加 205,736人到521,749人。昆士蘭東南部的人口結構來說 19.7%是14歲以下;而洛根市14歲以下的比例卻占了23.25%。接下來二十年人口比例成長最多的將會是 30-49歲這個主要在工作年齡層的人。 洛根市位於布里斯本市與黃金海岸之間的絕佳地理位置,每天有45,009位洛根市民就近在洛根市工作,78,610位市民則是到周邊城市工作,還有27,736為其他城市的市民來洛根市工作。要知道人口的增長是要靠工作機會,人口增長了,公共建設就需要跟上,有更多的公共建設就會帶來更多的工作機會,更多的工作崗位就又吸引更多人口入住。這就會形成一個成長的正循環,房地產價格自然也就水漲船高。 根據2014年統計,洛根市有 19,502家生意行號,其中25.40%的最大產業是建築相關產業,而光是住宅開發的許可,就從2013-2014的 1185件增加到 2014-2015年的2310件。掌管洛根市房地產開發與都市規劃的市議員Cherie Dalley在這方面也是功不可沒,我都跟她開玩笑說我從小住她的選區看她的競選招牌長大的,而她也把原本效率低落的開發許可批准改善到對開發商友善的高效率服務。本屆市政府也提名了 Cherie Dalley擔任副市長以示對都市發展的重視。 史密斯市長特別向華人們推薦 Logan Central、Springwood、Beenleigh及Meadowbrook這四個極具發展前景的區域,而州政府也正在打造兩個位於洛根市轄區的新的衛星城市 Yarrabilba跟 Greater Flagstone,預計在 2041年會有 165,000人入住。Cherie Dalley副市長也透露,這兩個衛星城市她個人更看好 Greater Flagstone的未來。 如今洛根市的中位房價房屋只有 $370,000,公寓排屋只有 $245,000,價位相對便宜,機會甚多。洛根市政府也將極力發展交通運輸產業、食品加工業、高端製造業、醫療、教育、農業科技等六大成長中產業,帶來更多的工作崗位、租客與經濟發展。史密斯市長表示他希望將 Springwood 發展成超越 Sunnybank 的華人重鎮,讓 Springwood成為像是悉尼 Chatswood 一樣的熱鬧繁華。洛根市歡迎您的考察與投資!
從我十多年前踏入房地產業賣投資物業開始,就聽到公司培訓教我們說「人生最大的負擔不是您的房貸,也不是您的孩子,而是如何準備足夠的錢讓我們退休後能生存」。 公司的培訓內容我還記得很清楚,「1936年時17個納稅人養一個退休人士,到了2020年一個退休人士只剩下4個納稅人養,您覺得政府是否能負擔起您的老人年金?」 「100個25歲的澳洲人,工作40年後只有4個會是經濟獨立,只有1個會是富裕。54個要靠政府、慈善機構跟家庭援助,5個要繼續工作才能生存...您想要當哪種人?」 這些種種的說法我是練得講起來非常流利,但是當年才二十多歲的我,怎麼會去真正考慮自己65歲以後的事情?一心只想著靠著投資物業退休,也沒去在意過自己的退休金帳戶。
我以前也曾經跟客戶做計算,也請讀者朋友們自己也算算看,看您打算幾歲退休,預計自己能活到幾歲,算出自己退休生活一共有多久。然後算出自己每年需要有多少錢生活,看看自己要準備多少退休金,再看看有多久的時間可以準備這些退休金,每年有沒有真的存夠這麼多退休金? 舉例來說,我今年將會36歲,若是56歲退休好了,我還有20年。我之前在微信上做了個小測驗,回答了我生活習慣的問題後,它居然說我能活到113歲!沒錯啦!現代人平均壽命越來越長,但我要活到113歲也有點誇張,我算活到86歲好了,等於我退休後要活30年。我一年若想要花$10萬,我在退休前就需要有 $300萬退休金!想要靠存錢存出 $300萬,一年就得要存 $15萬,多少人不吃不喝也不見得能賺出一年 $15萬,更何況要存下 $15萬! 而可怕的是,目前我們只有 10%的澳洲人有超過 $10萬澳幣在他們的退休金帳戶裡!這表示未來會有上千萬的澳洲老人過著很艱苦貧困的退休生活! 去年 Association of Superannuation Funds of Australia 澳洲退休基金協會報告指出,以現在平均的退休金帳戶餘額,再加上目前 35歲至44歲年齡層的平均工資計算所得的強制性退休金貢獻額度,等到這些人到了 60歲可以拿出退休金的時候,男的會有 $183,000;女的會有 $93,000! 接下來的十五年內會有530萬的嬰兒潮民眾陸續進入退休年齡,這個人口結構變化對澳洲政府將會是一個極大的挑戰,因為目前我們也不過只有 1130萬的工作納稅人口,政府也養不起退休時沒有足夠養老收入的這些人。這也難怪政府要求強制性退休金貢獻要從 9.5%,在2021年升到10%,然後在 2025年升到12%!實在是只能靠人民自己存養老的本呀! 這是不是代表著我們只能夠到老了以後再多省吃儉用一點,安貧樂道;或者就是再晚一點退休,做到七八十歲 (我老婆已經常常取笑我說十年前我的雄心壯志是 36歲要退休,再幾個月就要36歲了,看起來退休遙遙無期呀!) 那麼我們該要怎麼樣才有辦法過上好的退休生活呢?我只能從我的阿嬤 (祖母) 跟我爸媽身上找答案,因為他們好像退休過得不錯。 我84歲的阿嬤最近坐著商務艙來澳洲探望我們,她原本怎麼都不願坐商務艙的,堅持說還不是同時抵達,想坐經濟艙,我跟她說「您這年紀了,坐商務艙是應該的,機票我來出吧!」最後,她還是自己付了,跟我說「你有這個孝順的心就夠了,你還要養家,還要存錢老的時候用,阿嬤自己有錢,阿嬤自己付就行了。」每次見到阿嬤我塞紅包給她零花,她一定就又包更大包紅包給我的孩子們。所以我這次只好出錢讓她參加旅行團去拜倫灣玩幾天,以表孝心。我爸爸媽媽則是也每年都要去搭乘好幾次郵輪旅遊,有朋友邀出國也都是隨叫隨走。 問他們靠甚麼退休,答案自然是「房地產」,靠收房租過舒適自由的生活,想去哪去哪,想吃啥吃啥。雖然過得不奢華,但也不愁吃穿用度。 靠房地產能不能在二十年至四十年內累積出 $300萬的淨資產收租金?我想只要有策略的地產投資者,應該都能夠在四十年內積累出數百萬的淨資產出來,大富大貴不一定,但是財務自由能退休應該不會有問題。 我覺得政府應該要鼓勵人民投資房地產,甚至運用 Self Managed Super Fund (SMSF) 投資房地產,才可以幫助更多人準備自己的退休所需。而 Negative Gearing 負扣稅政策與 Capital Gains Tax Concession 增值稅減免政策,正是能夠鼓勵大家投資的政策,更改這方面政策只會造成更多的負面影響。 下次我們再來進一步談談「負扣稅」政策! 2016年2月16日的凌晨,澳洲的人口正式突破 2400萬大關,這比這個世紀初的官方預測整整早了 17年。上個世紀要增加一百萬人口是需要 4年半的時間,而我們從 2300萬增加到2400萬僅僅花了我們2年9個月又2天。根據 ABS澳洲國家統計局的數據,每1分鐘44秒就有一個嬰兒出生,每2分39秒就有一個新移民入境,每3分24秒一個人離世,所以澳洲人口每1分31秒多一人。 預計到了十年後的2026年,我們澳洲的人口會突破 2800萬,而這多出來的四百萬人口,有八成會住到我們各州的首府城市裡,墨爾本會接收 925,000人、悉尼會接收 820,000人、柏斯也會超越布里斯本增加710,000人,而我們的布里斯本將會增加 530,000的人口。這也代表著布里斯本在接下來的十年裡,會需要新增200,000套住房!最近我接到一個市中心的仲介寫信來「威脅」,說市中心批准了30,000套的公寓,建議我們這些在市區有公寓的業主要趕快跟他聯絡,好賣出手中物業。其實這樣看起來,30,000套物業也不過佔所需200,000套的15%,更何況這30,000套也不是隔夜就要蓋出來,需要再接下來兩三年才能陸續完工。 一個比住房供需關係更嚴重的問題是,接下來的十年內,全澳洲會有可能看到 多出 320萬輛車子上路,其中有250萬輛會加入現有各大城市塞車的行列!您是否可以想像現在布里斯本的交通再加上 420,000輛車子堵塞的模樣? 五年前澳洲每1000人就擁有730輛汽車,很多專家預測這個比例會下降,但是他們實在太低估車廠的行銷能力了,最新數據顯示每1000個澳洲人就擁有 765輛車,不說別人我家就三輛車,接下來十年我們大家等著看看會有多少車輛上路!我再說一次,布里斯本將會多出四十二萬輛車在馬路上跑! 這真是很難想像的一件事,我一想到我被塞在馬路上幾小時,還不能划手機怕被警察抓,就覺得任何人都會抓狂吧!所以「公共交通」就成了一個大家所關注的議題。我有不曉得多久沒在布里斯本坐過公共交通工具了,但是也知道我們的火車不夠便利,公車票貴得嚇人! 那天我開車在 Woolloongabba 看到工黨市長候選人的大型廣告牌,他說他要透過降低公車票價解決塞車問題,我握著方向盤嗤之以鼻,這種騙選票的行為真是把選民當白痴,要知道公車票價是由州政府交通部定價的,根本不在市政府掌控,去年我就看到自由黨的現任市議員們在請市民們聯署,要求由工黨執政的州政府降低公車票價。若是工黨的市長候選人敢承諾他當選就能降公車票價,這是不是在告訴我們其實州政府的執政黨故意不降票價在試圖影響市政府選情?我們這位沒有任何政治與公共事務經驗的工黨市長候選人,還宣布了他若當選,每週五搭乘公車免費!真是不當家不知柴米貴,想說應該不會當選就亂開選舉支票!搭公車免費,錢從哪裡來?還不是要向全體布里斯本納稅人身上要?在布里斯本有房產繳地價稅的所有人為何要替搭公車的買單?市政府選舉提到交通問題是一定的,任何人都知道交通只會隨著人口增加越來越有問題,但是如何改善還是要靠政府的規劃與管理。 布里斯本現任的市長 Graham Quirk 闊克市長是我最尊重的一位政治家,從政30年的他,從市議員做起一步一腳印,擔任過財政委員會主席、反對黨的開發與規劃發言人、交通委員會主席、公共工程主席、副市長等職位後,在2011年登上市長的位子。他是一個受人尊敬認真負責又有遠見的市長。 3月6日周日中午我還專程的跑去市裡聽闊克市長在這次大選前的正式政見發表會,一進去會場就聽到闊克市長提到在 2004年前工黨執政的時候,只有三分之一的公車有冷氣,而現在布里斯本有全澳洲最現代化的公車車隊,每一部都有冷氣,而且能讓輪椅、嬰兒車上下!而道路修補預算也從工黨時期的 $3000萬增加到 $1億。而工黨不斷抨擊說是錦上添花的Kingsford Smith Drive升級,不過是市政府交通工程$13億預算中的 $4140萬, 還是有 $4900萬的預算用來改善各區的交通,加上其他幾十個交通升級工程項目。 或許在工黨市長候選人的眼裡,Kingsford Smith Drive好好的幹嘛要拓寬升級?是在浪費納稅人的錢!但是工黨的市議員們當初支持了通過拓寬升級Kingsford Smith Drive所需的土地回購案,卻在要動工了的選前才又跳出來阻擋這個計畫!工黨市長候選人有沒有考慮過接下來十年,當我們多出四十二萬輛車時,Kingsford Smith Drive, Wynnum Road, Coronation Drive 與 Inner City Bypass 會是怎麼樣一個癱瘓狀態?這些主要道路在早上顛峰時段已經接近飽和狀態了,做為市長怎麼能不做長久的規劃?據估算,布里斯本每年企業與市民因為交通堵塞的問題所損失的金錢與時間就已經是 $13億,若不規畫改善,到了2020年這個損失會高達 $30億! 目前布里斯本使用公共交通的市民們,68%的搭乘公車,32%的搭乘火車。到了2031年,對公共交通的需求會增加 80%以上。布里斯本的火車若不能增加便利性,加再多的公車也只是塞車跟誤點罷了。對此,兩黨分別提出了自己的計畫。 目前顛峰時段每小時有230部公車從 Cultural Centre Station經過,每天有大約 17萬個員工、遊客、學生通過公共交通到市中心或穿越市中心,到2031年這數字將會上升到25萬人。工黨市長候選人率先提出他的解決方案,那就是打造一個類似黃金海岸的輕軌電車,他表示將會研究讓輕軌從昆士蘭大學連到 West End,再連到市中心、Fortitude Valley跟 Newstead,但是這個計畫沒有提出預算與具體路線,工黨市長候選人只說會請專業工程師評估研究。若依照黃金海岸輕軌的載客量來說的話,這個計畫大概能夠每小時運送3000人,對於黃金海岸這樣的旅遊城市也算是足夠應付平時流量了。 而自由黨的闊克市長則在一周後推出了計畫已久的布里斯本捷運計畫,利用改造部分現有的地下公車道加上新的地下隧道,斥資$15.4億打造澳洲第一個捷運系統!這個捷運系統將連接 Woolloongabba到 Herston,每小時的載客量可達 30,000人!這樣可以每小時空出 200公車,讓這些公車到市區以外的地方去服務市民。從 Woolloongabba到市中心只需要6.5分鐘,比起現在公車預計的12分鐘或是塞車晚點下的20分鐘要便捷一倍。 大家若有去過一些使用地面上電纜車的城市,例如墨爾本,再去過一些有捷運的城市,例如東京、台北、新加坡等地方,到底是哪一個比較方便,哪一個更能夠運送大量乘客,應該不用我說也能知道答案吧?至少我就不敢在墨爾本市區開車因為怕跟電纜車搶道,而我不願在台北開車的原因是捷運實在太方便。
當然要布里斯本的捷運發展成多條線,甚至覆蓋更遠的區域還要很長的時間,但是凡事總要有個開始。沒有人把希望寄託在我們的州政府上面,因為州政府高額的負債讓他們無力在近期內做出任何的大型公共交通工程,而過去十二年來證明了有能力籌資應付大型工程的自由黨市政府團隊,應可以在六年左右完成這第一期的計畫,而布里斯本百年內都能受惠。 有人打趣說這次的市政府選舉是一場「輕軌電車 vs 捷運系統」的戰爭,但是我覺得若是如此,自由黨市政府將獲得壓倒性的勝利,因為這根本沒有可比性! 兩黨的政見發表會我都有關注,自由黨市政府的闊克市長全程脫稿演講,胸有成竹,所有數據瞭若指掌,回顧過去政績並對未來展望提出計畫與解決方案,整個自由黨執政團隊有條有理的在逐步推出計畫已久的政見,選前兩週連續公佈實質政見,有預算有時間表。當大家忙著拍手時,我是拼命的做筆記: $7300萬的新公園升級、$300萬的安全監控 CCTV、$1770萬的圖書館升級、兩座BMX極限單車競技場、戲水公園、連接昆士蘭大學與市中心的 Speedy Cat 特快船、更多的免費無線網路、接下來20年開發600公頃的 Oxley Creek生態公園區域等等,更值得重視的是,從政三十年專精於財政掌控的闊克市長團隊,過去這些年來讓布里斯本市政府的財政都是收支平衡的,貸款信用評等也非常好,光是利息就不曉得為納稅人省下多少。他們的口號,「讓布里斯本保持在正確的道路上」,我們方向有了,路也對了,只要支持現任政府往前進就行了! 反觀工黨市長候選人,由於根本沒有公共事務管理經驗,雖然曾有自己律師事務所又擔任過 Macquarie 銀行高層也是位成功的專業經理人,但是在少數工黨現任議員與缺乏對市政有全面了解的團隊下,除了忙於選戰,沒有時間準備完整長期的政見!全靠抨擊對手,號召一些反對開發的市民,開一些無法達成的選舉支票在拉票。他們的口號,「新的動力」,我很怕這個沒有經驗的團隊,空有熱情與精力,摸索道路前進的同時還容易爆衝,亂花納稅人的錢又讓財政陷入困境。 現在的布里斯本市政府,不能僅僅管公車、修馬路跟倒垃圾,而是要能招商引資打造一個可以創造更多就業機會、吸引更多人願意定居布里斯本的環境,讓更多人能夠在布里斯本工作、居住、遊玩。三月十九日地方政府選舉,住在布里斯本有選票的朋友們,您將掌握著布里斯本的未來,您手中神聖的一票可以決定未來十年人口增長的情況下,我們是在打造世界級的城市,還是維持是布村?希望您慎重考慮,市長一定要選 Graham Quirk。 最後,我還是忍不住要說,工黨善於模糊焦點與抹黑攻擊,這次又祭出個殺招,又在攻擊自由黨搞官商勾結,還是由工黨執政的州政府出手來為工黨市長候選人開路。布里斯本市政府向州政府申請,有一個沒啥人使用的公園的相鄰地主願以高於市價 $50萬澳元購買該空地,希望能夠免除招標。這個申請早在六個月前就提出申請了,工黨的州政府部長壓住不決,直到選舉前,才忽然高調駁回,並轉請犯罪及貪汙委員會立案審理,說這個相鄰地主曾經是自由黨的捐助者。犯罪及貪汙委員會目前只受理此案都還沒展開調查,闊克市長問心無愧的表示願意配合所有調查,因為這個空地出售案他認為是符合公眾利益的,與此人曾經捐款哪個黨派無關。但是,此案估計也是在大選後才會還闊克市長清白,而工黨候選人們及支持者已經迫不及待地未審先判,指責市長官商勾結販賣公園!我相信有眼光的選民會以選票讓所有參選者知道,我們不要負面選舉,請提出正面政見讓我們看到你要帶給我們甚麼樣的未來! Negative Gearing (負扣稅投資) 是每次大選都會被提起的政策改革,在今年的聯邦大選自然也不例外。民意支持落後的工黨黨魁比爾 ‧ 肖頓這次先下手為強,宣布了工黨的負扣稅政策改革計畫與增值稅優惠減免的減少計畫。自1985年前工黨總理 (當時的財長) 保羅 ‧ 基廷取消負扣稅政策又不得不在兩年後恢復負扣稅政策以來,近年來每次大選都是提起改革卻又不了了之。我卻必須說,這次比爾 ‧ 肖頓要比過去的保羅 ‧ 基廷聰明多了,他提出的改革計畫真的比較可行! 或許有人會說施老師您不是一直比較支持自由黨的嗎?這次怎麼叛變說工黨好話起來了?主要是因為自由黨說是也要改革負扣稅政策,但還沒宣佈細節,這次被工黨搶先推出這個有一定可行性的計畫,我也很好奇自由黨能夠推出怎麼樣的計畫。可是我還是不得不批評,工黨的改革計畫也不是完美,還是有很大的風險性,若是能不要為了政治目的,不要那麼激進,或許能降低負面的影響。反正我們就來看看工黨提出的負扣稅與增值稅政策改革計畫吧! 工黨黨魁 比爾 ‧ 肖頓自總理譚寶登基以來民意支持度就一直處於下風,為了要能夠負擔工黨財政預算的花費,這次高分貝宣佈要改革對於房地產的稅務利益來貼補醫療與教育的支出,並帶來住房市場的正義!
他宣布如果工黨贏得今年大選,明年 2017年7月1日開始,就只有購買新房能享有「負扣稅」的稅務利益,再買二手物業都將沒有「負扣稅」的好處,這樣能夠讓首次購屋者跟沒有了負扣稅優勢的投資者一起再二手物業市場競爭,又能讓想有負扣稅優惠的投資者去投資新房,達到增加新房供應量的目的。而在2017年7月1日之前所持有的投資物業都將被「Grandfathered」。 甚麼叫做「Grandfathered」?「祖父條款」,相對於追朔法令,是代表一種允許在舊有建制下已存的事物不受新通過條例約束的特例,代表「老人老辦法,新人新辦法」。也就是說過去所擁有有負扣稅優惠的投資物業無論是全新還是二手的都能繼續負扣稅。這真是一個好招,受到的反彈不會太大,因為現在有申報負扣稅的一百二十多萬澳洲人將不會受到影響。而任何有投資負扣稅投資物業的人都會知道,隨著時間過去,租金上漲,折舊變少,負扣稅的效果會越來越少,直到租金超過支出,變成正扣稅為止。我自己就有好幾套原本負扣稅的物業養到現在都變正扣稅了。這樣就能隨著時間慢慢將過去的負扣稅物業變少,增加政府稅收。 可是工黨為了搶奪民意支持,不願徐徐圖之,而是想要展現魄力,連下幾劑猛藥,希望能夠多管齊下,立竿見影。除了改革負扣稅政策之外,工黨還要將投資物業的增值稅減免優惠給砍掉一半!原本只要是澳洲居民投資房地產,持有超過十二個月以上證明不是炒作,售出時的增值就可以有50%的減免不用全部併入個人所得稅裡申報。但工黨提議,要從50%優惠降到剩下 25%優惠。 這連續兩大猛藥如果真的同時要在明年七月一日下,人說「藥是三分毒」,我們的經濟與房市現況能不能經得起這番折騰?讓我來跟大家分析一下:我們會看到甚麼叫做「迴光返照」然後就不死也半條命。 我為什麼這麼說呢?我今年的市場展望就說過,悉尼與墨爾本的房市因為過熱,在APRA金管會的打壓下,好不容易降溫,準備緩降。若是地產投資者大夥兒聽到明年七月一日以後再買的二手物業將沒有負扣稅優惠還要多付增值稅,您覺得大夥兒會不會一窩蜂的趕在明年七月一日前,趕快再買幾間二手物業?等於是工黨要人為的再創造一個新的房地產市場高峰!我們將會看到房地產市場忽然又爆發出新的熱量,成交量、價格將在明年七月一日前再創新高! 然後呢?所有的買氣都被這個時間點給透支了,二手房市場經歷了這個一年多的掃蕩,還能剩多少給首次購屋者們購買?我們的房市在明年七月一日後將立即著陸,大起之後就是大落呀!我們將會經歷一段房價不漲甚至反跌的時期,直到二手房產的投資回報率在即使沒有負扣稅優惠也讓投資者感覺到不錯後,才會開始復甦。 至於繼續給新房負扣稅優惠能不能增加新房供應量,像工黨說的能創造出 25000個新工作崗位?並且讓供需平衡?我可以看到在明年七月一日前,大多數投資者將不急著去購買樓花預售屋,買全新的房屋與土地套餐,是我我也要趕快約個房地產仲介看二手房去!反正新房不急著買,負扣稅還會有!而且,我們還需要刺激新房供應量嗎?拜託!這一兩年來到接下來的一兩年,根本是創紀錄的在蓋新房新大樓,本地銷不完還要專銷海外去了,被工黨這樣一搞,我看許多開發商不死也重傷。苟延殘喘到了明年七月一日,還發現買家根本無力在短期內再投資,再度吐血三升! 過去有很多人警告說,若取消負扣稅優惠政策會造成房租狂飆,讓人租不起房子!因為投資者投資房的供應量減少,而投資者也會把因為取消稅務利益優惠而造成的成本上漲轉嫁給租客。可是我相信這一次改革將不會看到租金的狂漲。因為目前的投資房供應量有點供過於求,許多區域的租金都有下跌的趨勢,而且過去的投資物業與未來的新房都不受政策影響,所以不會影響租房市場。 但是我認為工黨這個原本還有一定可行性的改革計畫,會因為操之過急,同時實施而造成負面效應大過於正面效應。 若是我們現在的經濟是一片大好,房地產市場是處於一個正要起飛的階段或是已經低迷很久了,工黨這幾招會刺激房市,促成房產市場加速上升。在投資者一片開心慶賀下,完成改革。但是我們面臨的是全球經濟不景氣,但澳洲的房市處於一個剛剛經歷大漲高峰,正是需要降溫,要緩緩降落不要硬著陸的時候。被工黨這次要是一搞,就會再度起飛然後重重摔落,大起大落!我們因為礦業工程建設停頓而更加仰賴房地產建設的經濟,會被搞到雪上加霜。 無論這次聯邦大選後誰執政,我都覺得該建議政府,負扣稅的政策改革不應該與增值稅減免減半的改革一起同時進行,而且時間需要拉長一點給更長的緩衝期。例如工黨的這個建議,就應改為2017年7月1日後再買的投資物業增值稅減免從50%降至25%,之前的照樣有祖父條款。然後2018年7月1日後,再買的二手物業將沒有負扣稅稅務利益優惠,但新房與過去祖父條款下的所有投資物業都還是有。這樣有了兩年的緩衝期,不會引起投資人一下子太過激烈的動作,造成迴光返照後病情加重,傷上加傷。反而這兩年推出的新項目大多將於2018年完工交屋,未來只有新房能夠負扣稅的這個優勢產生,投資者會更青睞新房,給予未來開發商更多發展機會。首次購屋者也在未來購買二手房時,不用與那些有負扣稅優勢的投資者競爭。這兩年也會讓房市不要有太大動盪,先讓二手房再有些增值,但也不會大起大落。 我是認為這次很有可能大選後會真的改革負扣稅與增值稅優惠政策,但是我也必需要說負扣稅政策絕對不是一個邪惡的原罪!負扣稅政策本來就是天經地義的事,就好像我們經營生意時,開銷與生財器具的折舊可以抵銷收入後報稅一樣,地產投資者做的是出租房屋的生意,同樣也應該要能把開銷與建物的折舊抵銷收入後報稅。若是為了能夠平穩房價,讓買房的人有喘息的機會,又不讓賣房的人蒙受莫名其妙的損失,而改革政策,也要謹慎,不要像1985年後先搞爛市場再不得不在1987年重新實施負扣稅政策一樣,朝令夕改,讓大家平白無辜受傷害。 我等著看自由黨要如何改革負扣稅與增值稅!希望比工黨的提案好,因為畢竟執政的機會更高! 隨著2015年離我們漸漸遠去,說實在的我真的很難相信我們已經過到二月了!好像也沒放假多久的感覺,一下子2016就剩不到11個月。在此也要先跟讀者朋友們拜個年!羊辭舊歲留祥瑞,猴捧仙桃祝壽康!希望所有朋友新的一年裡,投資地產猴賽雷! 我上週回到澳洲就開始苦讀各家房地產相關研究機構的報告,每年總是要對新的一年有些展望,一年之計在於春,雖然我們南半球是要迎來秋天,但是我們華人慶祝春節的時候,還是要對今年有所計畫。而任何的計畫都需要有詳細的資訊讓我們參考著,不然我們的計畫永遠趕不上變化。 先向各位報告,我今年一月份與三年份分別又將有兩套投資物業交屋,都是去年年底訂下的。這在一定程度上就表示我對今年布里斯本房地產市場的看好,可是我們也不能盲從看別人買就跟著買,我還是好好的來講講我是怎麼看我們 2016年的房地產市場展望! 經濟成長經濟是我們房地產市場的基石,要說我們經濟很好很蓬勃發展,那我簡直像今年中國央視春晚的總導演一樣,滿滿正能量爆滿到還輻射外洩!全球經濟諸多不穩定因素,中國經濟的放緩就會直接影響到澳洲。雖然還沒有到中國打個噴嚏,澳洲就重感冒,但是也差不多了。自2013年九月份的高峰以來礦業的投資與建設就一直在下跌,目前礦業的工程建設投資比2013年九月份足足跌了 57%,但過去一年才跌了10%,表示跌也快跌到底了。礦業收縮也有個限度,不會永無止境的跌下去。但是我們若是看看礦業以外的所有行業,經濟成長率還有到3%,表示我們去年的經濟是受到礦業的拖累才剩2.5%成長,我們今年若是不對礦業報以任何期望,等它跌停,我們經濟應該會好過去年。 我的預測是,今年前半年經濟成長率會保持現在這樣低於趨勢,但是後半年就會看到高於趨勢的成長了。昆士蘭中部的Gladstone的天然氣項目已經準備可以發第一艘船出口,這將會對我們的GDP帶來正面的貢獻。雖然海外移民人口成長有放緩,但是昆士蘭與維多利亞是洲際人口遷移的贏家,這也會對我們的經濟與就業帶來正面影響。 我在台灣休假時也看到零售巨頭 Dick Smith的倒下,但是這並不代表消費者不買東西了,而是購物的方式改變了。國內消費層面上,我們看到了低利率、低油價、還是挺高的人口增長,雖然薪資增長很少,但是總體消費還是有望在今年看到提升,也不會造成通貨膨脹的問題。 政府要刺激經濟其實還有好幾張好牌可以打,其中一招澳洲政府不願意輕易使用的大絕招就是開放更多亞洲移民,前任財長就說過「開放移民是懶人的經濟政策」,但是也表示了這絕對有效,不是不用而是時候未到。我對澳洲經濟還是保持樂觀的,所以我們的房地產市場機時還是很穩固的。 利率不變在我閱讀 RBA澳洲儲備銀行的一些聲明與一些財經專家的報告後,我的結論是預期至少在2016我們是看不到 RBA 升息了,應該會維持在2%,若有變動,也只會是往下。我想至少要到2017底甚至是2018才會看到 RBA 有微幅的升息。我們將會維持一個低利率的投資環境。 銀行雖說在去年自行漲息了一次,主要是為了應付APRA金管會的房市打壓政策,要求讓投資房地產放貸成長比例放緩到APRA可以接受的程度。在APRA的打壓下,銀行提高投資貸款的限制條件,去年下半年成功的將投資貸款下跌了34.9%,已經低於APRA警戒線。接下來在今年,南邊的投資者也會往北移動,悉尼與墨爾本不會再看到百分之十幾的大漲,APRA應該不會再出手打房冷卻房市。所以各大銀行可以稍為對低風險的好客戶適當的放寬一些貸款條件。 CBA的亞洲業務總監陳蘭年初一在我的微信學生群裡面拜年,我故意叫她要發紅包給大家搶,她說了一句「想辦法降一點利率比領紅包大呀!」看來銀行內部應該有點鬆動的空間呀!銀行也是要賺錢的,APRA要它們少貸點,它們要損失多少?現在已經低於APRA要求,是可以在昆士蘭這邊稍微放鬆貸款條件,讓大家好貸點,貸多點,利息優惠一點。好的貸款顧問已經開始在幫客戶比較銀行利率,給出一些優惠了。畢竟銀行之間也要競爭呀! 看好布里斯本與黃金海岸市場2015大家都說是房地產好的一年,光是看看去年一年我教出的學生數量與他們的反應就知道,許多人都在房地產業裡賺了錢。
澳洲整體來說,將會看到房地產走勢仍舊往上,但是坡度會平緩很多。可是澳洲並不是一個大市場,而是分成許許多多的小市場,各大主要城市都在不同的市場循環上。 悉尼的高峰已過,中位房屋價已經突破一百萬大關,我認為今年前半年會再跌回一百萬以內,要到春天之後才會再看到成長,去年漲那麼兇衝那麼高總要歇一歇喘口氣,讓買家有點喘息的機會。 墨爾本去年緊追在後,Residex 中位房屋價在 $737,000,但因為墨爾本洲際人口遷移增加,我覺得房地產表現還是會不錯。 我們主要要看昆士蘭的東南部,尤其是布里斯本與黃金海岸這附近。布里斯本的中位房價目前是 $500,500,在澳洲主要城市裡排名第六,還低於澳洲整體中位房價的 $517,500!悉尼與墨爾本的投資者從去年就開始將目光轉向布里斯本跟剛剛開始復甦的黃金海岸。不少人曾經預測悉尼與墨爾本大漲之後,緊跟著的就會是布里斯本。 但是我們去年並沒有看到布里斯本的大漲,去年一年布里斯本 House 房屋的中位價只漲了 3.4%,倒是Unit 公寓排屋漲了3.76%。離人們所說的大漲有相當的距離。主要是我們才剛想急起直追時,就被APRA的金融調控手段一起打趴下了。明明過熱的市場是悉尼墨爾本,去年七月APRA就開始一竿子打翻一船人。 布里斯本的投資者也不用氣餒,我們市場的底子在那邊,有句話叫「厚積薄發」,我們慢慢漲可以漲更久。我們應該會看到布里斯本的房價上漲一直持續到2017年底甚至是2018年上半年才達到這一波的頂峰。 我認為今年前半年或許墨爾本還會勝過布里斯本,但到了下半年,布里斯本將會是全澳洲表現最好的首府城市。三月十九日市長市議員選舉過後,新的市政建設會開始,現任闊克市長種種的規劃顯示布里斯本正朝國際大都市的方向邁進,我真的很期待看到布里斯本成為第一個有捷運的澳洲城市。 可是投資者還是要注意,並不是只要是在布里斯本或黃金海岸的市場上的都是好投資,投資還是要做功課的!布里斯本本身也不是一個單一市場,它也是由多個小市場所組成。每個區域都還有不同類型的物業,要看看各種區域各種物業的供需關係與市場行情走向。 個人覺得昆士蘭的東南部是今年澳洲最值得投資者來看的區域,或許一些宏觀全球性或全國性的因素會影響我的預測,但是長遠來說投資布里斯本怎麼樣也會比其他城市來得穩妥!請大家好好計畫一下今年要怎麼投資吧! 昨天我的微信朋友圈又被洗版了,標題黨「全澳熱議!FIRB"新政"嚇壞中國人--重建的獨棟House還算新房嗎?」「澳洲再次修改外國人購房政策,"推倒重建"不算新房,曲線救國模式不可複製!」「澳洲房產新政策:老房子買來推倒重建將不再認可為新房,海外人士不可購買!」多位學生發訊息來問我「老師這是真的嗎?」 我剛開始還覺得自己怎麼消息那麼不靈通,FIRB推出新政策怎麼無聲無息地沒有預警? 稍微看了一下大家「熱議」的內容,我應該算是啞然失笑,這條規定根本沒變過呀!我接觸FIRB規定以來一直是這樣的。一直以來有很多人問我關於FIRB的規定,我想今天乾脆花點時間整理一下大家常有關於海外投資者審查的疑問,以後請大家到www.paulpshih.com看這篇文章就行了! FIRB (Foreign Investment Review Board) 外國投資審查委員會是做甚麼的?我發現華人網友對於 FIRB這個詞都已經不陌生,至少標題黨都只需寫FIRB不用寫全名也不用翻譯,大家都知道 FIRB指的是 Foreign Investment Review Board 外國投資審查委員會。 澳洲政府設立這個審查委員會主要的目的是為了保護澳洲的國家利益,澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、所增加的就業機會、還有對於澳洲經濟發展提供動能;一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價讓本地人買不起住房,或者在其他方面危害國家利益。 FIRB對於農業、商業物業、生意等都有相關規範,確保超大型的收購都經過審查。但是本文的重點只討論住宅物業,因為我也沒興趣免費替 FIRB 翻譯他們的整個網站。我覺得既然去年12月1日起FIRB開始向外國投資者收取申請費,好歹也該把網站增加中文版內容吧?光收錢不提升服務,看看人家布里斯本市政府網站都有了繁體中文與簡體中文版,各大銀行都有亞洲職員以中文服務客戶,FIRB也加加油吧! FIRB的本意是這樣的,它們希望透過開放外國投資來增加澳洲國內的新房供應量,來改善供不應求的狀況,讓澳洲本地人有房子租有房子住。FIRB不希望開放外國投資二手房產,因為那只會造成二手房產的價格被炒高,讓本地人買不起房子怪政府。 其實很多澳洲人自己都搞不清楚 FIRB 的政策,去年底我就遇過一對澳洲老夫婦來跟我諮詢想要出售他們的投資物業,他們就問我能不能替他們把他們的一棟聯排別墅高價賣給中國投資者,我跟他們說沒辦法,政府規定外國人只能買新房,他們的物業已經落成四年了,只能賣給知道行情的本地人。他們錯愕的表情我記到現在,老太太脫口問道「為什麼政府要這樣做?不讓我們賺錢?」我還要跟他們解釋,這是要讓澳洲本地人買得起房子呀!看得出來老太太很不滿意。但政策往往是兩面刃,買的時候澳洲人不想要中國人來跟他們搶房,賣的時候倒是希望看到拍賣會場黑壓壓的一片黑頭髮買家搶著舉牌! 澳洲政府每次對於外國人投資政策的改變我都注意到有個跡象,那就是媒體會先大肆報導一些華人搶購炒高澳洲房價的新聞,引導國內輿論,讓民眾們支持政府改革限制外國投資,然後政府再跳出來改變政策刷民望。陸克文總理時期原本曾經放寬過FIRB政策,後來又要縮緊政策時,媒體就在拼命報導啥華人年輕女孩於拍賣會場大殺四方,讓澳洲不明就裡的民眾紛紛以為他們買不起房子是中國人害的,為政府改革拍拍手!後來要向外國人取消增值稅減免的優惠時也是同樣手法,再來就是要向外國人收 FIRB申請費時,每次都是政策推出前,媒體當先鋒。偏偏還有許多中國人自鳴得意,自己在微信新聞上大鳴大放甚麼「澳洲快被華人買下來了!」還有一位先生上電視被採訪時高傲的表示沒有中國人澳洲會完蛋!網路上有許多圖,都是澳洲被中國五星旗所覆蓋,一堆中國人得意洋洋但是看在澳洲人眼裡會是怎樣?然後政府就可以高調的跳出來改革,提高民意支持度,還同時增加政府收入。反正外國人沒投票權,不影響執政基礎。 FIRB 對於外國人的定義有時候我們華人還是習慣在澳洲叫白人「老外」,其實FIRB有幫我們解釋清楚誰才是「老外」! 1. an individual not ordinarily resident in Australia; or 一個不是平常在澳洲有居留權的個人 甚麼叫做在澳洲有居留權? FIRB也有定義,就是除了澳洲公民以外,這個有居留權的人必須在過去十二個月裡有居住在澳洲 200天以上,而且也沒有受到限制說只能夠在澳洲再待多久。這就表示具有澳洲永居身分 PR的永久居民,只要住到澳洲200天以後就可以無限制的購買二手房產當投資了。 2. a corporation in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 一個外國人或公司所佔有可觀利益的公司 這就是說如果一家公司的股東裡有外國人或外國公司佔百分之二十以上股份,這家公司就算是外國公司。 3. a corporation in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest ; or 若是兩個或以上的外國股東加起來有超過40%也一樣算外國公司。 4. the trustee of a trust in which an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds a substantial interest ; or 5. the trustee of a trust in which 2 or more persons, each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate substantial interest; or 家庭信託或單位信託也是一樣,受託個體只要有一個外國人或外國個體擁有 20%以上的股份或一個以上的外國個人跟個體所擁有超過40%以上的股份的都算是外國人的信託。 6. a foreign government; or 外國政府 7. any other person, or any other person that meets the conditions, prescribed by the regulations. 還有任何其他此法律限制的對象 Note: In certain circumstances, an associate of a foreign person may be taken to be a foreign person even if the associate is not a foreign person (see Subsection 54(7) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 2015). 另外,這裡說外國人的 Associate (代理人、合夥人、代表)在某些狀況下也可能會被視為是外國人,即使這位Associate本身並不是外國人。這也表示若是澳洲政府硬是要查,利用澳洲公民親戚朋友人頭投資澳洲的也可能被清算! 那麼紐西蘭人算甚麼?紐西蘭的公民可以被當作是澳洲的永久居民 PR看待,但是紐西蘭的永久居民就還是外國人! 以下的人士購買澳洲住宅物業都是沒有受到限制的:
外國人可以買甚麼樣的住宅物業?先前說到澳洲政府其實還是歡迎外國投資投資部分的住宅務業的,外國人在以下情況購買住宅物業是免申請 FIRB 批准的:
所以基本上,住宅物業除了以上這些情形之外,外國人要嘛是不能買,要不然就是要申請。 一般的情況下,外國人是不被允許購買二手的住宅物業 (Established Dwelling)。甚麼叫做二手住宅務業呢?FIRB的解釋是「不是新的住宅物業就叫做二手的」。 臨時簽證的居民是可以購買一間二手的住宅務業來做為在澳洲的住宅,但是必須要真正用來自住,不得有任何部分出租,所以也包括不能將空房間出租。在買二手房時也要確保交屋時租客已經搬走,不得有租客還住在裡面。而臨時簽證的居民若是不再把該物業當作是自己的自用住宅,例如離開澳洲了,就必須在三個月內賣出這間物業。臨時簽證的居民是要持有能夠連續在澳洲居住12月以上的簽證才能算是臨時簽證居民,甚麼十年多次入境的旅遊簽證是不算在內的。 外國人與臨時居民都不可以購買二手物業做為投資物業或出租或當渡假別墅。外國公司一般情況下也不得購買二手物業,除非是這公司在澳洲真的有在經營可觀的事業,可以購買二手房來當澳洲員工宿舍。 外國人可以向 FIRB 申請購買全新的住宅務業用於投資,通常買新房是會被 FIRB所無條件批准的。 全新住宅物業的定義是在住宅用地上興建、正在興建、將要新建的住宅,過去從來沒有被人居住過,或者是這是一個開發商的開發項目,而過去從來沒有住人超過12個月。 二手的物業被賣方重新裝修或擴建翻新,並不會使它成為全新物業。 將一間或數間老舊的住宅物業剷平然後蓋一間全新的物業,也不會被 FIRB 看作是一間新房。因為這塊地也曾經住過人,澳洲政府的外國投資政策是希望外資增加澳洲住房的供應量,敲掉一間房再蓋一間房並沒有增加;墨爾本的一些開發商敲掉數間房再蓋一間豪宅也同樣是沒有增加住房供應量,所以本來就不行!這個規定是老早幾年前就存在原本的法律裡面的,只是有人想鑽漏洞而已。我上課時就說過,解讀澳洲的法律不能夠斷章取義或曲扭法律的意思,是要依照整個法律的精神來解讀。 那麼大家到底在「熱議」甚麼?真正改變的地方是過去曾有個法律漏洞,那就是如果能證明說您要買下的這個二手物業是已經殘破到沒法住人了,您買來敲掉重蓋,等於是把一間沒法住人的住宅物業,變成了一間可住人的住宅物業,那就是從無到有,增加了住房供應量。但是,FIRB在去年更改的說明就是說,因為能不能住人太難定義,現在就是不管多破爛也都不能拆掉重建就是了。這其實是符合原本的法律本意的!墨爾本那些開發商,我就不相信他們拆掉的那些二手老房子過去完全無法住人! 想買二手房來重新開發,就是必須要增加供房數量,而且必須在買下到開發這過程期間都不得出租,開發也必須在四年內完工。若要在現有房子旁邊空地加蓋一間新房,該新房也必須是跟現有房子差不多大小及價值,並可以單獨出售的才行。買間老房子旁邊加蓋一間貨櫃屋或祖母屋是不算增加供房數量的! FIRB的網站上也寫明了,外國人要買住宅用空地都需要申請,過去曾有住宅的空地不能算是空地。再度表明了FIRB的態度。 未來 FIRB 會怎麼做?說實在的,我有種感覺,每次澳洲廣大人民抱怨說首次購屋者買不起房啦!要政府做點甚麼啦!澳洲政府都需要一隻替罪羔羊,政府不敢大動作的打壓房市,例如廢除負扣稅政策、取消增值稅減免等等,所以只好讓媒體引導大眾認為房價高都中國人害的,然後再讓 FIRB出來表示它們有所作為。 澳洲政府是會持續需要外資來投資各大城市內層出不窮的摩天大樓樓花,因為這些開發商沒有到海外去賣樓花就達不到預售目標,就沒法貸款動工。開發商不動工就沒有提供工作機會,不能降低失業率。所以怎麼樣也要確保工程要一直有。 我是很擔心說不少現在往海外賣的一些樓花,每一間都高大上到極點,本地人都只能投以羨慕忌妒恨的眼光,因為沒多少人買得起住得起。那麼這些買了這些豪華高層公寓的外國人未來到底是要再賣給誰呢?外國人又不能買二手房?長期持有是沒問題,若是還沒持有到增值就必須脫手,這些外國投資者只能拋售,便宜本地買家。對於政府來說反正無論怎麼樣都穩賺不賠,印花稅照收,錢進了澳洲就是促進澳洲經濟。澳洲人總是有種「She'll be right Mate.」的心態,沒壞就不用修。 所以我們看到樓花越蓋越奢華,價格越推越高,一切以滿足海外富豪喜歡高大上的心理。海外買家買起這些樓花好像買白菜似的,甚至一買好幾間。我只能期望這些買家是打算把這些豪華公寓當作行宮會所,平時不出租,鎖起來,辦個十年多次入境旅遊簽,隨時可以來渡假休閒。 其實海外買家炒高澳洲房價讓本地澳洲人買不起房這種事根本是冤枉,多少新聞上的黑頭髮都是本地有身分的人,有錢的華人喜歡搶購的房子也不是一般澳洲人會去買的,不是在特定華人區就是高價位的。根本不影響首次購屋者。 未來澳洲政府應該要考慮開放百萬級以上豪宅的外國人買賣,吸引更多外國富豪、土豪一起來澳洲跟我們做朋友。另外,也可以學新加坡只限制外國人不能買帶土地的二手住宅房產,但是公寓樓都可以自由讓外國人買賣,這樣有助於公寓樓市場的發展。反正最後供過於求了,開放移民就是了。 註:外國人買房相關法律以 www.firb.gov.au 為準,本文不是針對個人的法律建議。
政府法律相關網站
Office of Fair Trading http://www.qld.gov.au/law/fair-trading/ Residential Tenancies Authority http://www.rta.qld.gov.au Queensland Property Industry Register http://www.qpir.com.au/register Fair Work http://www.fairwork.gov.au/ Office of the Australian Information Commissioner – Privacy Act http://www.oaic.gov.au/privacy/privacy-act/the-privacy-act Justice Department Queensland http://www.justice.qld.gov.au Queensland State Government Legislation https://www.legislation.qld.gov.au/Acts_SLs/Acts_SL.htm Competition Consumer Act 2010 http://www.comlaw.gov.au/Details/C2013C00004 Body Corporate and Community Management Commission http://www.justice.qld.gov.au/justice-services/body-corporate-and-community-management https://www.legislation.qld.gov.au/LEGISLTN/CURRENT/B/BodyCorpA97.pdf Queensland Civil and Administrative Tribunal http://www.qcat.qld.gov.au/ 地產相關合約文件付費軟件 合約文件軟件 ADL Software http://www.adlsoftware.com Realworks Live https://www.realworks.com.au/ 房地產交易紀錄查詢網站 Corelogic RP Data http://www.rpdata.com.au or http://www.corelogic.com.au/ APM Pricefinder http://www.pricefinder.com.au/ or http://www.apmpricefinder.com.au/ Real Estate Investar http://www.realestateinvestar.com.au/ OnTheHouse http://www.onthehouse.com.au/ 建築成本查詢網站 BMT & Associates www.bmtqs.com.au/construction-cost-table Napier & Blakeley www.napierblakeley.com 房地產開發查詢網站 Brisbane City Council http://www.brisbane.qld.gov.au PD Online http://pdonline.brisbane.qld.gov.au http://pdonline.goldcoast.qld.gov.au http://pdonline.logan.qld.gov.au http://pdonline.ipswich.qld.gov.au 房地產門戶網站 住宅物業 www.realestate.com.au www.domain.com.au www.property.com.au www.gumtree.com.au/s-real-estate/c9296 商業物業 www.realcommercial.com.au/ www.commercialrealestate.com.au 生意買賣 http://www.businesssalesaustralia.com http://www.businessforsale.com.au http://www.australianbusinesssales.com.au http://www.bsale.com.au http://business.domain.com.au http://properwealth.com.au · 房地產雜誌網站 Australian Property Investor Magazine http://www.apimagazine.com.au/ Your Investment Property Magazine http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/ 小區物業管理相關網站 澳洲物業管理聯盟 http://www.apmaonestop.com.au/ Australian Resident Accommodation Managers Association (ARAMA) https://www.arama.com.au/ 身為昆士蘭州房地產仲介證照培訓的華人講師,最近在講課時發現了州政府法律及文件又出現了矛盾的地方,別說我的學生了,連我都搞不清到底政府想要我們怎麼做,我乾脆就寫信給 Office of Fair Trading 州政府公平交易廳反應,結果隔天就接到回電。我想還是把這個矛盾的前因後果寫出來,以視正聽。這次我要討論的就是到底仲介需不需要告訴買家我們賺多少佣金? 整件事的爭議要先從 PAMD 27C 這份表格說起,相信一些做了幾年地產的業界人士一定對這份表格有著複雜的情感。 Property Agent and Motor Dealer Act 2000 這套管轄房地產仲介及汽車銷售的法律在2014年12月1日正式成為過去式,房地產仲介改成被新法律 Property Occupations Act 2014所管轄。當年的自由黨政府可以說是對房仲業做了相當大的改革,我都還記得2014年5月21日州議會通過這新法的晚上十點多,挑燈夜戰的州議員們終於通過提案時,那時曾找我先看過新法草案的州議員發簡訊給我慶祝修法成功! 當時的自由黨政府把很多的繁文縟節刪減,當時的法務部長在應邀向我的學生們講解新法改革時,就很驕傲的說到,他們把上任政府的七份表格 PAMD 20A、21A、22A、23A、24A、25A、26A通通合而為一變成一份只有兩張共四頁的表格 POA Form 6。那時我還以為我聽錯,但法務部長又重複了一遍。而另一個重大改革就是把PAMD 27C給廢了,說從此昆士蘭的仲介像別州一樣,都可以不用再告訴買家我們到底從賣方拿到多少佣金! 原本在全澳洲就只有昆士蘭州需要仲介以PAMD 27C這份表格向買家聲明任何在這筆交易中任何人所能拿到的費用及好處。這包括了佣金、廣告費、介紹費等等,還要聲明說如果仲介介紹了貸款顧問、律師等協助購買過程的專業人士給買家,仲介跟這些人有沒有任何的關係。每套住宅物業銷售的合同都必須伴隨著一份 PAMD27C,沒有就犯法! 在昆士蘭,2014年12月之前,住宅物業的最高佣金為「售價的前$18000收百分之五,其餘的部分收百分之二點五」,仲介只能收這個佣金或比這個佣金少的金額,並將所收佣金要寫到PAMD27C上面去。但是房地產仲介的佣金只是仲介工作的酬勞,另外還有行銷的成本,例如廣告費。 對於認為仲介收了佣金就不該再收廣告費的朋友們,我通常只說一個簡單的例子,您如果今天是個應聘行銷經理工作的求職者,公司老闆告訴您說年薪是澳幣五萬元,您正想要接受這份工作,老闆又補上一句「公司廣告預算全部從你薪水扣」。您做不做? 昆士蘭所謂的「最高佣金」差不多就是2.5% +$450,比起美國的 5%~6%佣金,還有台灣賣方付 4%買方付2%的內政部最高佣金要低廉的多了,再另外花個房價2%左右的廣告預算對於澳洲人是很正常的賣房開銷。賣任何商品行銷預算花個 5%應該都不算過份,但是當這些所有賣房成本都被列上 PAMD27C表格時,問題就來了。 估價師在銀行與貸款保險公司的指示下,PAMD27C表格上所有超出 2.5%的開銷花費都會直接從估價扣掉,也就是說估價師不考慮這個房地產跟其他房地產比較起來的結果,就因為這個房主有花錢正常打廣告所以就讓人家的房產貶值。這難道是說銷售物業是不該打廣告做宣傳? 任何有常識的人都知道甚麼叫市價行情,就是在開放資訊下,買方願買、賣方願賣,大家公平競爭最後所成交的價格。大家都不知道這個物業要賣,仲介只告訴一個買家,然後硬是要買賣雙方成交,這叫「強買強賣」。廣告就是讓這個物業要賣的訊息公開,讓更多有興趣的買家知道,大家彼此競價,最後賣方賣給出最高價的,這就是市價。別的類似的物業能賣到這價格行情,我的物業也應該值這價格,至於我是花 $2還是$20000廣告費,關你估價師甚麼事?我就不信 LV、愛馬仕等名牌他們只有 5%的行銷預算?以成本來評估所有東西的價值的話,最好是大家以後都提著塑膠袋出門就好,別買名牌包了;以後也別買可口可樂了,就喝水加糖。 所以在許多業界人士的呼籲下,這個原本良好是希望讓交易成本透明化用意的表格 PAMD27C,終於在2014年12月1日步入歷史。新的 Property Occupations Act 2014中第 157條「向潛在買家的聲明」(1) (c)就說若是仲介有或將會從介紹個體拿到好處都必須聲明,但 (2) 也註明了 (1) (c) 不包括賣方付給仲介的佣金。所以替代PAMD27C的新 Property Occupation Form 8 不再要求仲介寫自己賺多少佣金,只需要聲明是否有其他人會從這筆交易中獲得好處。 157 Disclosures to prospective buyer 自2014年12月1日起,仲介們開始悶聲賺大錢「掂掂吃三碗公」,因為政府不再要求最高佣金收多少,行銷預算也不須公開,一切與其他行業公平化。而原本能偷懶的估價師也不能再直接把行銷預算從房價扣掉就成了估價,而是要實際與其他物業的售價做比較,查明現下的市場行情。雖然說好像消費者因為行銷預算的不公開而保護減弱了,但是我們從來也不知道我們買車買 iPhone時他們花多少錢廣告及付多少佣金不是嗎?澳洲的房價本來就很透明化,上我課程的每個學員都知道怎樣評估市價,其實只有不做功課的人才有可能被坑,有沒有PAMD27C根本沒差。 但是!2015年10月1日版本的 PO Form 8出現了矛盾的地方!2015年10月份我在教課時,我忽然注意到了Office of Fair Trading推出新版本的 Property Occupations Form 8,要知道只要有新版本出現,就不能再拿舊版本來用,所以我就把所有電腦上的作業都更新成新版本。新版本的 Form 8從10月1日開始生效,還從原本的兩頁變成了四頁。我仔細的把第一頁多出來的說明讀了一遍,再讀了一遍,硬是把我自己給搞糊塗了。 其中 Section 3:2的解說講到,我們必須聲明所有付給金融機構、貸款顧問、財務規劃師、貸款公司、估價師、行銷仲介跟推廣者所有的費用、佣金及報酬。還包括所有這個物業買出後廣告或行銷公司能拿到廣告、行銷費用。 這好像又回歸到了 PAMD27C時代,聽起來又變回要把佣金與行銷費用列出。一下子解放一下子又變回黑暗戒嚴時期的感覺,換工黨執政就立即變回去了嗎? 而且更神奇的是,最後還出現了一段話: If you are a property developer—you must disclose the total commission paid on the sale to your employees and/ or salespersons. You are not required to disclose how the commission is distributed to persons involved in the sale. 這真讓我凌亂了,這份表格到底是誰該填的?到底是仲介填寫,還是開發商填寫了呢?上面這段話說若我們是房地產開發商,我們必須聲明我們所有付出去的佣金,包括給雇員或銷售人員的。這明顯的違反了原本 Property Occupation Act 2014 Section 157 (2) 的意思。不過好像可以理解為只有開發商需要去告知買家他們買的新房有付出了多少的佣金給所有的代銷公司與仲介、銷售團隊甚至是銷售專案經理等。
我只好向十月份的學生們解釋為,因為 Form 8的3:2解說上,提到的是 Marketing Agent行銷仲介,不是Real Estate Agent地產仲介,所以應該是只有賣新房預售房的行銷顧問需要聲明佣金,賣二手房的仲介不需要。 但是到了十一月份,我發現我電腦上 ADL Forms的 PO Form 8又變化了,關於開發商的那一條說明又不見了,可是版本還是一樣是 v2 1 October 2015,這就怪了,有改變居然版本序號一樣?我又去 Office of Fair Trading網站上去看,發現有兩個不同的 v2 1 October 2015版本,那到底是要不要我們申報佣金呢? 我只好直接寫信給Office of Fair Trading請他們解釋,而隔天助理立即轉接來自Office of Fair Trading的電話。說實在的,每個仲介聽到 Office of Fair Trading來電應該心裡都毛毛的,而且我寫信去好像也沒留電話,他們就能直接打電話來,真神通廣大。 Office of Fair Trading的官員很是客氣的向我解說我信中的疑問是對的,它們的所有表格都是與 Real Estate Institute of Queensland (REIQ 昆士蘭地產仲介公會)與 Queensland Law Society (昆士蘭律師公會)所聯合探討設計的,但是他們也發現了他們所設計出來的 v2 新表格事實上是違法的!他們由於已經再十月一日發布了新表格,現在正在試著要再把它給改正回來,但是還沒搞清楚應該是立即推出 v3還是把v2作廢重新弄出新的 v2。 官員告訴我,我對法律的解讀沒有錯,法律也沒有改,Property Occupations Act 2014沒有要求地產仲介聲明從賣方收取的佣金,所以只要是地產仲介佣金我們就不需要申報。甚至,如果我們賣的住宅地產沒有介紹給買家任何第三方的服務,沒有利益往來,Form 8還可以不用填寫給買家。至於廣告費,若是預付的廣告費,無論付多少都不需要申報,只有當廣告費是在物業售出時以售價比例付給第三方廣告行銷公司時才須申報。 這表示一般情況下,二手房的仲介所收的佣金跟廣告費都可以不用寫在 Form 8給買家。至於買樓花預售屋的代銷公司仲介,也不需要聲明總佣金,只有把佣金跟行銷費分開計算百分比,然後在賣出後領取的仲介需要把行銷費列出。但是只要把這兩者都講成是銷售佣金,就不必聲明了! 希望這樣的解釋,大家對於到底佣金需不需要聲明申報能夠有較清楚的了解! 在準備幫地產盈家的顧問團隊做每週培訓時,聽到其中一位資深的顧問 Sandy Lin在跟幾位年輕同事閒聊,說她與她先生二十七年前帶著一百塊美金來澳洲,兩個人打四份工,一個人每周的收入也不過才澳幣三百元,好不容易買了當時的第一間小房子,花了他們澳幣六萬。年輕同事對於六萬塊錢能買到房子這一點特別的驚訝,似乎很羨慕當年有如此便宜的房價。我當下就決定跟他們好好探討一下「Affordability」(購房能力) 的議題,是否現在年輕的一代是越來越買不起房了? 常聽到周遭的一些年輕朋友抱怨說現在房價越來越貴,買不起房都是上一代或者是中國買家把房價推高的錯,三十年前的房價有多麼的便宜,現在不吃不喝十年都買不起一套房子… 我當年在讀碩士學位的時候,我的房地產估價學教授就曾經說過他曾經在年輕時斷言他們家那一區的房價永遠不會超過澳幣三萬,後來他再也不做任何類似的預測,因為房價永遠是「過去太便宜,當下太貴,未來不可思議!」任何一個年代,大多數的人永遠在抱怨房價高不可攀。 我找了些數據出來跟Sandy求證,因為畢竟三十年前我還沒來澳洲,而且那時才五歲,根本沒概念。我說我查到三十年前平均的澳洲人年收入大約是澳幣 $19,000一年,當時平均的房價低於澳幣$150,000。Sandy說週薪 $365都算是高薪了,她可是一個人做兩份工作才有一週$300,但確實那年一般中等的房子是要$150,000左右。 我做了個計算,若以當年的平均房價除以當年的平均年收入,得到的倍數是 7.89倍。 然後我就立即到ABS國家統計局去查現在的澳洲人平均年收入,發現週薪是 $1484.50,所以年薪是 $77,194。平均澳洲主要城市房價在悉尼與墨爾本的拉抬之下,2015年六月份季度達到了 $604,000。以同樣的倍數計算法得出 7.82倍。 實際上以這樣的計算方法來看,現在的購房能力要比三十年前還來得好! BIS Shrapnel 為QBE保險公司所準備的 Australian Housing Outlook – 2015-2018報告中有個圖表,我覺得非常的有意思,借來跟大家分享一下: 這家房產研究權威機構把每年在六月三十日的中位房價當作貸款百分之七十五,然後貸款25年並以當時的浮動利率來計算還款金額,再除以平均家庭的稅後可支配收入,得出每一年還款佔收入的比例。 每個城市的條狀圖的上方是供房能力最差一年的比例,下方是供房能力最好一年的比例,中間的白線則是2015年的供房能力比例。 我們可以看到2008年應該是大多數城市供房能力都最差的一年,悉尼人需要把家庭稅後可支配收入拿出將近43%來供房;墨爾本也要近39%;我們的布里斯本要不到35%;那前一年的柏斯都超越布里斯本達到了約37%。 供房能力最好的一年則是1997或1998年,悉尼人只需把家庭稅後可支配收入拿出不到25%來供房;墨爾本不到18%;布里斯本更是只要不到17%。 如今,這個比例悉尼墨爾本再不斷攀升下,又漸漸接近了歷史最差的年份,悉尼已經達到40.6%;墨爾本則是34.9%。這也難怪這兩大城市的房價開始放緩,拍賣出清率已經連續好幾週都跌回六七成。這兩個城市在明年年底後年年初的房價回調應該不會有意外。而我們的布里斯本呢?目前不過是 21.8%,靠近歷史最好要比歷史最差近得多,供房能力可說是不錯了,房價應該在接下來兩年還有增長空間。 根據 ABS最新公佈的一份兩年一度的2013-2014 Housing Occupancy and Costs 報告,澳洲有67%的人有房子,沒貸款的佔31%有貸款的佔36%。 沒貸款的屋主平均每週花費在養房的金額是 $47,這包括市政地價稅與水費,這比起2011-2012 漲了約 $5。
有貸款的屋主平均每週花 $453,跟2011-2012差不多,這包括了市政地價稅與水費還有貸款的利息。但比起1994-1995年,成長了42% 或 $135。 向房東租房的房客們每週平均付出$376比兩年前增加了$12,向政府租房的家庭每週平均付出$148。比起1994-1995增加了要有62% 或$144。 ABS也評估了現在澳洲人的供房能力,對於有貸款的屋主們,他們付貸款利息佔稅前家庭收入的比例從2011-2012的18%下跌至2013-2014的16%。這包含了家庭收入的增加與低利率的環境。沒貸款的屋主們自2007年來一直都維持著拿出家庭收入的3%維持住房開銷。而租客則是把家庭收入20%用在了租房,跟2011-2012是一樣的。 若是貸款利息佔稅前家庭收入比例超過了30%,我們還可以說是房貸壓力很大,但無論是BIS Shrapnel 稅後家庭收入或者是ABS稅前家庭收入的算法,我們真的不能說現在的供房能力要比以前差很多,甚至要說是比以前要好。 或許有些年輕朋友或許會說自己的年薪又沒有澳幣七萬以上,哪裡買得起六十萬的房子? 別忘了,我們的Sandy近三十年前是一個人做了兩份工作也沒到那時的平均收入水平,但她與她先生兩人也是省吃儉用的,才買下當時不到平均房價一半的房子,同樣也是辦三十年貸款。當年的貸款利率還高達 22%呢!現在才不到 5%,還低於長期利率水平的7%。 所以年輕一代真的沒有抱怨的理由,因為我們現在的房產市場環境並沒有當年的差,甚至還更好。而是我們現在的其他消費變多了,買新車、買最新的iPhone、買各種新奇玩意、出國度假等等,讓我們越來越存不了買房所需的首期款。 年輕一代首期款存不出來,或者是銀行預批貸款金額不足,使得越來越多的年輕人需要求助父母,看是要作為貸款擔保人還是父母借首期款。也有父母與孩子聯名購買物業的,讓孩子能早日踏入房地產市場。澳洲國民銀行公佈的數據就顯示2010年的首次購屋者請父母做擔保的有4.8%,如今已經上升到6.7%。 年輕一代都想住在更熱鬧便利的近城區,但是就好像當年的Sandy一樣,只買得起更偏遠比平均價低很多的物業,近城區的一些兩房公寓都也要五六十萬了。若是年輕一代怨天尤人望房興嘆,永遠也別想翻身,只能當一輩子租客。所以我一直鼓勵年輕人當「Rentvestors」(租房住的投資客)。 越來越多的年輕人開始選擇租在他們喜愛的近城區,卻去買在他們買得起的地方然後出租給其他人當投資。他們付房租給房東,住到自己上班方便的地方享受自己想要的生活方式;然後也當房東,靠其他租客的房租來養自己的投資物業,這樣子就算房價漲了,自己的資產也會增加,不會租一輩子房子幫別人養物業自己名下到老甚麼都沒有。 很多年輕朋友問我現在是不是還是買房的好時機,我都跟他們說,買房絕對是越早越好,最好的時機很難掌握,跌的時候不敢買,漲的時候買不到。我覺得布里斯本的房地產市場榮景會持續到2017年底至2018年初,即使之後價格回降也不會讓我們回到幾年前的水平。地產的市場循環就是這樣,人生能有幾個市場循環可以讓我們等待? 勸君莫惜金縷衣,勸君惜取少年時。花開勘折直需折,莫待無花空折枝。 教房地產仲介課程教到現在,教出上千位的學生,常常有想加入這行業的學生問我「老師,請問您教出最成功的學生一年賺多少錢?」、「地產仲介是不是真的都很賺錢?」,甚至還有人說「我覺得房地產仲介賺太多了,所以來上課,以後自己賺!」
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作者施伯欣從小就知道自己有一天會被稱呼為「老施」只是沒想到這一天那麼早來臨。澳洲布里斯本著名的房地產講師,上千位的地產從業人員都尊稱「老師」。 歷史回顧
August 2022
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